Según publica el portal CorsaOnline
El año pasado, los precios en el mercado inmobiliario residencial volvieron a caer por primera vez debido a un fuerte aumento en las tasas de interés de construcción, después de años de aumentos. Ahora los precios apenas bajan. Pero las tasas de interés siguen siendo altas.
Después de que los precios de los bienes raíces experimentaron solo una tendencia alcista entre 2009 y 2021, el auge en el mercado de la propiedad de la vivienda se detuvo abruptamente con la reversión de la tasa de interés por parte del Banco Central Europeo el año pasado. Por primera vez, los precios de mercado volvieron a caer. Pero después de las notables caídas, los precios de los bienes raíces residenciales ya no están cayendo.
Así lo demuestran, entre otras cosas, las nuevas cifras de la Asociación Bancaria Alemana Pfandbrief (vdp). Los apartamentos y las casas eran solo un 0,9 por ciento más baratos en el segundo trimestre que en el primero. En comparación con el mismo trimestre del año anterior, hubo una disminución promedio del 5,4 por ciento, informó la asociación. “El impulso a la baja en los precios de los bienes raíces ha disminuido significativamente”, dijo.
Bancos hipotecarios: La estabilidad es evidente
En el caso de las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios, los precios disminuyeron solo levemente en el segundo trimestre en un 0,4 por ciento en comparación con el trimestre anterior, mientras que los descuentos para los edificios de departamentos fueron algo mayores. “Hay signos de estabilización en el mercado inmobiliario residencial”, dijo el director ejecutivo de Vdp, Jens Tolckmitt. Una de las razones es que las tasas de interés de la construcción se han estabilizado recientemente en un nivel alto. “Cada vez hay más confianza en el mercado de que las tasas de préstamos a largo plazo no subirán mucho más”.
En general, la dinámica de caídas de precios en la primera mitad del año ha disminuido, según afirma la entidad crediticia hipotecaria Interhyp. “Durante todo 2022, los precios promedio cayeron un 7,5 por ciento. En la primera mitad de 2023, fue solo un 3,2 por ciento”, dice Jörg Utecht, director ejecutivo de Interhyp. Según el Banco Hipotecario, los precios de los inmuebles entre abril y junio se mantuvieron prácticamente sin cambios con respecto al primer trimestre.
Los precios de la vivienda en las ciudades vuelven a subir
El Índice de Precios de Bienes Raíces de Greix del Instituto de Kiel para la Economía Mundial (IfW) también muestra que los precios de bienes raíces se estabilizaron en el segundo trimestre. El índice inmobiliario alemán mide las 18 ciudades más grandes de Alemania. Para el segundo trimestre, Greix identificó las diferencias entre condominios y viviendas unifamiliares o multifamiliares: los precios de los condominios disminuyeron levemente un 0,3 por ciento en el segundo trimestre del año en comparación con el primer trimestre; Por otro lado, los precios de viviendas unifamiliares y multifamiliares aumentaron 2.4 y 1.8 por ciento, respectivamente.
Moritz Schularik, presidente de IfW Kiel, dijo sobre las cifras que las últimas cifras de Greix muestran que la caída de los precios en el mercado inmobiliario se está aliviando y los precios están aumentando a nivel regional. Sin embargo, queda por ver si ya se ha anunciado una reversión de la tendencia hacia precios más altos. “Después de una caída inusualmente aguda y rápida de los precios, como hemos visto, es bastante normal una fase de contramovimiento, y pueden seguir caídas repetidas de los precios”.
Precios más bajos debido a tasas de interés más altas
La principal razón de la reciente caída de los precios inmobiliarios es el fuerte aumento de los tipos de interés de los préstamos, lo que encarece la financiación. En la actualidad, el interés de construcción de más del tres por ciento se paga a una tasa fija de diez años. A modo de comparación: incluso antes de 2022, los bancos otorgaban hipotecas al 1%.
Según la Oficina Federal de Estadísticas, en el primer trimestre, las casas y departamentos se abarataron en un promedio de 6,8 por ciento con respecto al mismo trimestre del año anterior y de 3,1 por ciento con respecto al trimestre anterior. Aún están pendientes los datos oficiales del segundo trimestre.
La mayor caída de precios en Frankfurt y Munich
Según el estudio de Pfandbrief Banks, los precios de los bienes raíces residenciales en las siete ciudades más grandes cayeron un promedio del 1,1 por ciento en el trimestre anterior y un cinco por ciento interanual. El menor de los recortes fue el de Berlín con un menos del 3,6 por ciento en un año. Las mayores caídas de precios se registraron en Frankfurt (menos 9,1 por ciento), Múnich (menos 6,7) y Hamburgo (menos 6,4). Sólo en Düsseldorf los precios aumentaron ligeramente (más 0,1).
El índice VDP se basa en datos sobre transacciones inmobiliarias de más de 700 bancos y difiere de las cifras basadas en anuncios. Al vender bienes raíces, se llevan a cabo negociaciones y es común que se desvíe del precio de venta.
Los precios de alquiler están aumentando considerablemente
Mientras tanto, continúa la presión alcista en el mercado del alquiler, al que muchas personas se ven obligadas a recurrir. Los alquileres de nuevos arrendamientos aumentaron considerablemente en el segundo trimestre a una tasa del 6,2 por ciento en comparación con el mismo trimestre del año anterior. “La demanda de viviendas sigue siendo alta”, dijo Tolkmit. Berlín fue la principal capital con un aumento del 9,5 por ciento en un año.
Según el cálculo de vdp, la caída en los precios de los bienes raíces comerciales fue nuevamente particularmente grande en -10.3 por ciento en comparación con el mismo trimestre del año anterior y -2 por ciento en comparación con el trimestre anterior. Si bien la tendencia a trabajar desde casa está teniendo un impacto negativo en el sector inmobiliario de oficinas, el comercio minorista sufre las compras en línea y la restricción de los consumidores frente a la inflación.
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