La pandemia de la covid-19 ha agitado por completo los motores económicos y sociales de nuestro país. En el caso de la inversión inmobiliaria, a pesar de que en líneas generales ha demostrado una gran fortaleza, uno de los segmentos que más ha notado el impacto de esta crisis sanitaria ha sido el retail.
Este segmento fue uno de los más castigados en los inicios de la pandemia, cuyo impacto se ha notado también en las sucesivas olas. La consultora inmobiliaria JLL muestra que el total de inversiones en retail a cierre de 2021 se situó en los 1.150 millones de euros, lo que supone un 50% menos respecto a 2020.
Cierto es que no todos los tipos de activos han sufrido la crisis por igual y, de hecho, algunos de ellos se han fortalecido con la pandemia. Es el caso de los supermercados, que, con un volumen acumulado de unos 480 millones de euros, representaron alrededor del 40% de la inversión total en retail en 2021. Un dato que supone un crecimiento del 10% con respecto al año anterior, pero que está muy por encima del registrado entre los años 2017 y 2019, cuando estos inmuebles suponían en torno a un 5-10% de la inversión.
En contraposición, los centros comerciales han sido los más perjudicados por la crisis y han protagonizado contadas operaciones durante 2021, siendo los parques de medianas (superficies) los que más interés despertaron. En lo que se refiere a los locales comerciales, pese a que la pandemia ha supuesto al cierre de un amplio volumen de tiendas a pie de calle, la demanda de este tipo de activos aumentó ligeramente en la segunda mitad del 2021. Una de las razones principales de ello son los family offices, que han protagonizado operaciones relevantes en capitales de provincia como San Sebastián, Bilbao, Valencia o Barcelona.
El ‘retail’ crecerá un 30% en 2022
Ante este panorama, sin embargo, no debemos resignarnos al pesimismo. Si la covid-19 lo permite, tras esta complicada etapa para el sector comercial debemos confiar en la recuperación del consumo a niveles prepandemia y en la reactivación de este mercado.
Un moderado optimismo que confiamos en que también se traslade a los inversores. JLL prevé que en este 2022 el volumen de inversión en retail se incremente un 30% con respecto al año pasado, impulsado por «mayor número de transacciones de parques comerciales (habrá mayor presión inversora) y una recuperación en los volúmenes de high street«.
No obstante, el impulso del consumo digital ocasionado por la pandemia, junto a las nuevas motivaciones de los clientes, marcará la evolución de este segmento en los próximos meses. Si antes de la crisis sanitaria el modelo estaba en plena transformación, hoy las reglas han cambiado y ello va a tener un gran impacto en los retailers. Actualmente, el 25% de los compradores ya no separa la compra online y física como cosas distintas, sino que las considera facetas de un mismo proceso que debe ser rápido, fácil y experiencial, en la que se satisfagan, además, sus inquietudes en cuanto a responsabilidad social y sostenibilidad. Tanto es así que el 62% de los usuarios está dispuesto a cambiar sus hábitos de compra para reducir el impacto ambiental.
Así lo destaca el reciente estudio Los consumidores lo quieren todo, elaborado por el IBM Institute for Business Value, que señala, además, que las marcas deben estar presentes en todos los frentes y mostrar a los consumidores que comparten sus valores.
Físico y ‘online’, una experiencia
Algunos expertos apuntan que este contexto va a suponer, incluso, un cambio de paradigma para el sector, y que su apuesta tendrá que evolucionar hacia estrategias de tiendas híbridas, un nuevo modelo comercial que combina lo físico y digital, preservando la experiencia de las compras en la tienda y aprovechando las capacidades logísticas del espacio para hacer frente a la venta online. Una concepción que tiene muchas connotaciones a nivel estructural y organizativo, porque exige un mayor espacio para almacenaje, la preparación de los envíos y la generalización del servicio click & collect. De ser así, esto tendrá, a su vez, un indudable impacto en la configuración de los espacios comerciales actuales.
Otras corrientes apuntan que los centros comerciales deberán convertirse en sitios polivalentes que anticipen las tendencias de la digitalización y el consumo sostenible para añadir valor a los consumidores. Aunque este camino ya está iniciado por parte de muchos gestores, es probable que tengan que intensificar sus esfuerzos para configurar propuestas verdaderamente atractivas para el nuevo consumidor.
La reconfiguración del sector y su adaptación a este nuevo escenario probablemente exigirá un esfuerzo en materia de inversión que tendrá que absorber el mercado. En este camino, los pequeños y medianos inversores pueden ser un pilar en el que apoyarse. El auge de las fórmulas de financiación participativa abre nuevas e interesantes vías para la obtención de financiación. En los últimos meses, plataformas como Urbanitae, han demostrado que se trata de una fórmula eficaz y que existe un gran interés por parte de los inversores minoristas en participar en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Los próximos meses van a ser cruciales para un mercado que, a pesar de todo, ha demostrado una gran resiliencia.
