Una de las noticias destacadas en la industria de centros comerciales en nuestro país, la semana anterior, fue el anuncio de la Superintendencia de Sociedades de admitir a la sociedad Pedro Gómez y CIA S.A.S., en un proceso de reorganización.
No es la primera vez que esta compañía que fue pionera en la construcción de centros comerciales con la marca Unicentro, pasa por una situación difícil. A finales de los años 90 durante la crisis del UPAC, que causó la crisis del sector constructor, la compañía tuvo una situación difícil que obligó a un riguroso proceso de reestructuración la cual incluyó el despido masivo de trabajadores, venta de varios activos y una agresiva reducción de costos.
En 2014 la constructora, atravesó nuevos problemas de liquidez lo que obligó a someterse a un proceso control por parte de la Supersociedades, la cual se agravó en 2020 y la llevó a ingresar al proceso de reorganización para sanear sus finanzas, las cuales llegaron a los $ 15.762 millones en deudas vencidas por más de 90 días, lo que representa el 15,14% del pasivo que cerró en $ 104.099 millones el año anterior.
El legado de Pedro Gómez.
Pedro Gómez Barrero, ha sido uno de los protagonistas de la industria de los centros comerciales en los últimos 52 años, considerado el “Padre de los Malls”. Don Pedro como comúnmente lo llamaban, fue una persona “hecha a Pulso” de origen campesino en Cucunubá un pueblo del occidente de Cundinamarca, que se graduó como abogado de la Universidad de Rosario con mucho esfuerzo méritos académicos. Paso por el sector público como Personero delegado en lo administrativo en la alcaldía de Bogotá de Fernando Mazuera quien lo invitó posteriormente a gerencial la firma Mazuera y Cía., en la que conoció el negocio inmobiliario en Bogotá, y en la cual duraría alrededor de 8 años, decidió independizarse para crear su propia compañía denominada Pedro Gómez y Cía. S.A.
Con Unicentro, el primer gran centro comercial de Colombia, que marcó un hito en la historia de la ciudad y significó un gran cambio en la actividad comercial pues dinamizó y modificó el sistema de ventas al detal en Colombia, tuvo muchas dificultades al comienzo. Por primera vez se iban a construir en Bogotá, 50.000 m2 exclusivamente para un centro comercial. Al principio no fue un gran negocio. El escepticismo inicial de los compradores sobre la dimensión del proyecto, produjo retrasos en ventas cuyos costos financieros fueron enormes. Sin embargo, gracias al apoyo del Grupo Gran Colombiano, logró salir adelante.
En esta larga trayectoria Pedro Gómez participó en más de 70 proyectos, que sumaron cerca de 4.06 millones de m2 construidos. Ha sido reconocido por su labor empresarial e iniciativas filantrópicas. Fue Embajador en Venezuela, Director de las fundaciones Compartir y Resurgir, entidades creadas para ayudar a reconstrucción de zonas azotadas por catástrofes que vivió el país en los años ochentas y noventas.
Cuáles fueron las razones que lo llevaron a la reorganización.
Mall & Retail ha querido analizar la causas para que esa emblemática compañía llegara a esta situación que obligaron a su intervención.
1) Lo que te trajo aquí no te llevará allí.
Paradójicamente el éxito genera problemas. Los éxitos pasados en muchos casos limitan la posibilidad de seguir cosechando éxitos en el futuro, dada la resistencia al cambio producto de la ilusión del éxito que no permite darse cuenta que «Lo que te trajo aquí no te llevará allá». Pedro Gómez, fue un visionario se dio cuenta que en todas las capitales importantes del mundo, los centros comerciales eran prácticamente complejos integrados a la ciudad, mientras que en Colombia lo que existía, eran grandes almacenes o pequeños centros comerciales. Con Unicentro se convirtió en el pionero de los centros comerciales en Colombia. Construyó sendos Unicentros en Cali y Medellín, Centro comercial Andino, Metrópolis, Unicentro de Occidente, Santafé y Palatino, en Bogotá, y otro más en Ibagué. Incursiono en Ciudad de Panamá con Multicentro. Posteriormente, aparecieron Unicentro Yopal, Palmira, Valledupar, Tunja y Neiva. Sin embargo, en la medida en que avanzaba en la construcción de nuevos proyectos, su imagen y credibilidad como desarrollador exitoso iba perdiendo peso. La urbanización del país, la sofisticación de la demanda por parte del consumidor, la llegada de marcas internacionales, el aterrizaje de desarrolladores de centros comerciales de propiedad única, llevaron al que el entorno cambiara, sin que Pedro Gomez pudiera adaptar la compañía a esos nuevos aires.
2) Más visión que gerencia.
Su éxito le forjó una personalidad fuerte, para algunos soberbio que se la jugaba con la suya, a veces tesonero con sus proyectos, aspecto que le genero inconvenientes con sus equipos de dirección los cuales no pudo consolidar en lo largo de los años. La complejidad de la industria de la construcción la convierte en un negocio de talentos, sin embargo requiere una administración muy rigurosa para no desfasarse de los presupuestos tan común en a construcción. Para algunos experto hubo más visión que gerencia, lo cual contribuyo en destrucción de valor de muchos proyectos que no fueron viables financieramente y que a la postre mermó sus finanzas.
3) No observó los cambios entorno de la industria.
La organización Pedro Gómez fue pionera en el desarrollo de los centros comerciales de propiedad horizontal, en donde el desarrollador promovía, construía, vendía y salía del negocio. Todos los malls de esa época fueron construidos bajo esa modalidad. Por el contrario en el mundo la figura era otra. Un operador que era propietario del mall y arrendaban a los retailers. El valor que le genera el operador era de largo plazo y el éxito se estaba asegurado por la una adecuada planeación de la mezcla comercial, unos costos inmobiliarios con renta variable, entre otras ventajas. En 2010 con la llegada de los operadores internacionales como Parque Arauco, Mall Plaza, Soane Sierra, el desarrollo de modelos nacionales como Único, Viva Éxito Pactia determinó que se cambiara el modelo de negocios tantos para desarrolladores como para los retailers, lo cual hoy está muy consolidado. Pedro Gómez mantuvo su modelo de negocio de ventas de locales, sin embargo ya los últimos centros comerciales que promocionó no contaron con
el apoyo de los comerciantes desde el comienzo, generando alto índices de desocupación en sus inicios.
4) No contó con buenas prácticas de gobierno corporativo.
Uno de los propósitos de las organizaciones es perdurar en el tiempo, muchas de las empresas que nacieron bajo la sombra de un líder muy fuerte, presentaron deficiencias en sus protocolos de gobierno corporativo que no les permitió tener juntas directivas que direccionaran y controlaran la actuaciones de la gerencia. Para algunos funcionarios se hacía lo que Don Pedro decía y no había quien lo controvirtiera. Por otro lado sus los protocolos de sucesión familiar no existieron, sus hijos nunca se involucraron en el negocio, vivían fuera del país. Lo cual obligaron al fundador a buscar en ejecutivos del sector sus hombres de confianza para residir la organización, lo cual en algunos casos no fueron afortunados, llevándolo a lo que algunos expertos llaman “la soledad del poder”.
5) Sector riesgoso por inestabilidad jurídica.
Pedro Gómez y Cía., no fue ajeno problemas de inestabilidad jurídica que enfrenta la actividad de la construcción en Colombia por la interpretación y la aplicación de la normatividad por los jueces, lo cual ha sido un riesgo en el sector y un impacto directo en el desempeño de las compañías. En los últimos años la compañía enfrentó a la parálisis de tres proyectos por determinaciones oficiales que para muchos fueron ilegales e injustas, para otros, falta de previsión, lo cual tuvo un impacto muy fuerte en el P y G, no solo por las inversiones cuantiosas que estaban comprometidas, sino también por el lucro cesante. El primero de ellos fue Serranía de los Nogales, un conjunto residencial de estrato seis en el norte de Bogotá, el cual tuvo licencia de construcción y comienzo de obra, sin embargo una tutela interpuesta por los vecinos llevó a que la obra se paralizara por tres años con los perjuicios económicos causados, ya que los apartamentos fueron vendidos con antelación. El segundo fue el más importante proyecto urbanístico de Bogotá, La Ciudadela, en el occidente debería construir 17.000 apartamentos y por decisiones judiciales se congelaron cuando se habían construido el 25 %. El tercero fue la parálisis del proyecto Encenillos de Sindamanoy, un proyecto de 286 hectáreas para construir 1.054 casas. Las autoridades paralizaron las obras cuando se había ejecutado el 32% por supuestas falta de licencias ambientales. Otros proyectos nunca se ejecutaron después de muchos meses de planeación como fue el proyecto Hacienda Sumapaz, ubicada a pocos minutos de Melgar por la vía que conduce a Carmen de Apicalá, El centro internacional de negocios Latin American Trade Mart, en asocio con la organización Luis Carlos Sarmiento Angulo, todo esto mermó las finanzas de la empresa contribuyendo a su crisis.
6) Aspectos reputacionales.
La cadena de valor de la industria de centros comerciales es muy amplia y costosa, los cual determina que los desarrolladores tengan que asociarse con personas que aporten el capital o el predio. Es natural que se desarrollen uniones temporales, sociedades o acuerdo colaborativos entre compañías. Lamentablemente por la influencia del narcotráfico, nuestra economía ha sido permeada por dineros ilícitos que no son fácilmente identificables. Pedro Gomez se asoció con el comerciante Marco Antonio Gil, para desarrollar tres proyectos: El Centro Comercial Unicentro Villavicencio, El Conjunto Residencial Nueva Iraka, y el Centro comercial Amazonas en Bogotá. Gil posteriormente fue incluido en la llamada “lista Clinton”.
Pedro Gómez tuvo inmediatamente que liquidar esas sociedades, devolver el dinero a los comerciantes que habían comprado locales, todo aquello mino la reputación de la compañía que año tras año presentaba dificultades económicas.
Finalmente hay que decir, que la Organización Pedro Gómez y Cía., no es ni será la única compañía en entrar en un proceso de reorganización empresarial. La fortaleza de la marca por más de 50 años, el respeto y admiración que los colombianos le tienen a “Don Pedro” harán que con una adecuada administración, esta empresa pueda seguir siendo protagonista del sector constructor de nuestro país.
