El mercado logístico en Suramérica sigue en crecimiento. Así lo evidencia el Market Beat Industrial del cierre de 2022 y perspectivas de 2023, de Cushman & Wakefield, que evalúa las seis principales ciudades más importantes de América del Sur, donde Bogotá y sus alrededores presenta un panorama positivo y una demanda en aumento, al punto que cerró el 2022 con un 60% menos de disponibilidad de bodegas y parques industriales, frente al semestre 1 del mismo año, alcanzando el segundo nivel de vacancia más bajo de la región con 1,98%.
En promedio en la región, el inventario creció un 3,69% destacándose Lima con 7,76 %, y Santiago, con un 5,18 % aunque Sao Paulo y Río de Janeiro se distinguen como las ciudades con mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, llegando a un promedio de 420 m².
En cuanto a dimensión del mercado el market beat de Cushman & Wakefield también evidencia que en cuanto a las tasas de transferencia de los distintos puertos de la región, Cartagena de Indias y Santos sobresalen como los puertos más relevantes, ya que suman el 50% del total de la carga movilizada en el primer semestre del 2022 y debido a su ubicación estratégica, Cartagena de Indias se ha consolidado como un importante puerto logístico y de transbordo internacional especializado en el comercio de contenedores.
Precio, un plus en Bogotá y alrededores
Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², un 8 % más alto que el registrado en el 2021 (5,02 USD/m²).
Bogotá es el segundo mercado con mejor precio de renta pedido en el mercado de bodegas, después de Río de Janeiro. De hecho, cerró el segundo semestre en USD 4,02 por m², lo que refleja un descenso del 3% en comparación con el mismo periodo de 2021. “El valor del arriendo en moneda local había aumentado un 11%, pero debido a factores macroeconómicos la divisa se fue devaluando, mostrando un comportamiento inverso en dólares”, sostiene Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.
Rentabilidad sana y un mercado en crecimiento
Los cap rate de la región continuaron al cierre de 2022, con una tendencia general al alza, ocasionado principalmente por el costo del dinero. La prima de las tasas de financiamiento presentó un aumento debido a un ajuste temporal de la política monetaria global.
Pero el mercado de renta en la región es sano en general. En São Paulo, Rio de Janeiro, Bogotá y Santiago, se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates.
Oferta y demanda de espacios logísticos
La demanda de espacios logísticos sigue su avance, en medio de un panorama donde el e-commerce va en aumento. En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69% y un precio promedio pedido de arriendo de USD 5,44 por m². Para el caso de 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m², y el promedio por ciudad de 190.000 m².
Bogotá se sitúa en el segundo lugar de menor ratio de vacancia con 1,98% después de Santiago de Chile que tiene 0,7%, donde la absorción acumulada neta cerró el año 2022 en 291.483 m² en Santiago, el doble respecto del mismo período del año anterior. Para el caso de la capital colombiana, la disponibilidad llegó a 39.404 m², entre sus cinco corredores, aproximadamente un 60% menor a la del semestre pasado.
Por su parte São Paulo, Santiago y Buenos Aires destacan por presentar los indicadores de absorción neta más altos: 429.381, 291.483 y 272.487 m², respectivamente.
De hecho, Buenos Aires, que está en el tercer lugar en Suramérica con el mejor ratio de vacancia, su absorción neta semestral cerró con un valor positivo de 102.353 m², y la tasa de vacancia disminuyó de 9,4 % a 5,7 % entre semestres.
Así se ve el panorama futuro
En Bogotá, Sao Paulo, Santiago, Buenos Aires, Río de Janeiro y Lima, existe una fuerte demanda de superficies de bodegas y centros logísticos. No obstante, ante los diversos panoramas económicos y políticos, se observa una velocidad de producción de nuevas superficies que es dispareja.
En primer lugar, en ciudades como São Paulo, Santiago y Bogotá se advierte un comportamiento similar en cuanto a niveles de producción de superficies y de absorción, evidenciándose un equilibrio entre la oferta y la demanda, pero se da otra situación en ciudades como Rio de Janeiro y Lima, en las cuales la producción excede en un 80% promedio a la absorción, lo que incrementa los indicadores de vacancia.
Otro caso es el de Buenos Aires, donde la demanda aventaja la producción de nuevos centros logísticos y esto genera el efecto contrario: una disminución importante de la vacancia, con un consiguiente aumento de los precios de arriendo.
En este panorama Bogotá, junto a Santiago de Chile, en sus superficies en construcción, se mantienen como ciudades muy activas en desarrollo, con unas áreas de 535.706 y 379.046 m² respectivamente, excediendo al menos el doble la demanda del año 2022.
Esto ubica a Bogotá como la No. 3 después de Sao Paulo (541.177 m2) y Santiago (535.706 m2), evidenciando su gran potencial y demanda.
