Según publicó El Comercio: La consultora inmobiliaria RE Propiedades: así se moverá el mercado de almacenes, ‘retail’ y de oficinas prime en el 2024.
La consultora inmobiliaria RE Propiedades, que tuvo una sociedad por más de dos décadas con Colliers, se ha relanzado y apunta a potenciar sus servicios como generador de valor inmobiliario. Asimismo, analiza cómo se encuentran los mercados de almacenes, ‘retail’ y oficinas prime, así como sus oportunidades y desafíos para el 2024. De esto y más conversamos con Henry Dawson, gerente general de RE Propiedades.
Así se moverá el mercado de almacenes
– ¿En qué consiste este relanzamiento y nueva identidad como RE Propiedades en el mercado, ahora separados de Colliers? ¿Qué proyecciones tienen para el negocio con ello?
En RE Propiedades somos una empresa de consultoría e intermediación inmobiliaria corporativa donde generamos y creamos valor inmobiliario para inversionistas, para desarrolladores, para clientes que tienen portafolios inmobiliarios. Nosotros somos especialistas en intermediación inmobiliaria de oficinas, inmuebles ‘retail’ de almacenes, de muebles industriales, de terrenos para desarrollo. Vamos a mantener y seguir brindando los mismos servicios que hemos brindado siempre, a través de nuestras 10 líneas de negocios y nuestros 55 colaboradores. Buscamos seguir posicionándonos y manteniéndonos en el puesto 1 en el mercado en servicios inmobiliarios corporativos. El 2023 ha sido un año que ha tenido ciertas dificultades pero no ha terminado de ser un año malo. Nosotros estamos al 80%, tanto en ventas como en rentabilidad versus el 2022, que ha sido nuestro mejor año histórico tanto en facturación como en ebitda.
– ¿A qué se debió que el 2022 tuvieran un año histórico?
El año pasado tuvo varios componentes que explican la trayectoria que se dio en primera instancia, tuvo un rebote del 2021 en el sentido que muchas transacciones demoraron la maduración de la decisión como propiamente una soltura del efecto político y, a su vez, un regreso al mercado de todos los peruanos que estuvimos entrampados en la pandemia. Se desató mucho dinamismo, muchas transacciones, mucha agilidad en buscar capitalizar oportunidades.
(Foto: Stock)
– ¿Cuál viene a ser la relación que tenía RE Propiedades con Colliers?
Actualmente, nosotros estamos enfocados en nuestro cambio de marca, en seguir haciéndola crecer, seguir posicionándola, ir desarrollándola y contribuyendo con nuestros clientes generando valor inmobiliario y brindándole servicios. Colliers fue nuestro socio 27 años y cada uno seguirá su propio rumbo.
– Ahora que cada uno está tomando caminos distintos, ¿ustedes mantienen el enfoque de siempre?
Correcto, el enfoque es el mismo. El conocimiento es el mismo, el equipo de especialistas es el mismo, brindamos los mismos servicios, seguimos con la misma estructura renovada. Seguimos con el mismo organigrama, no ha habido cambios más que un simple cambio de camisetas.
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– ¿En qué consiste la nueva marca de RE Propiedades?
RE Propiedades es nuestra nueva marca, tenemos muchas estrategias nuevas, inversiones y cosas nuevas que vamos a hacer, por ejemplo, para la próxima temporada 2024 estamos saliendo con tres nuevas webs. Estamos lanzando un nuevo servicio desde consultoría, potenciando nuestras herramientas de georreferenciación y estamos así mismo capacitándonos en inteligencia artificial, tenemos un buen programa de entrenamiento customizados para el 2024. Vamos a seguir generando muchísimo más contenido profundo y variado con alta frecuencia y contratando más brókers.
– Y con todo ello van a potenciar la marca.
Sí, vamos a seguir impulsando. Nuestra plataforma seguirá creciendo. Vamos a ir alineados en que el camino correcto para el desarrollo inmobiliario sea residencial o comercial siempre tiene que ser sostenible, que sean verdes, lo que también trae retornos y tiene menos costos operativos a su vez.
El Perú en sí tiene aún mucha oportunidad de crecimiento, el mercado de oficinas prime en el Perú es de un inventario de un 1′ 250.000 m2 correcto, en Chile y Colombia es el doble y en México es cinco veces más.
– ¿Cómo ha sido el año pasado para RE Propiedades y cuál es su lectura de lo que pasa en el mercado inmobiliario?, ¿qué nos marcaría el cierre de este 2023 y el inicio también del 2024?
El ciclo inmobiliario no es el mismo para todos los perfiles de inmuebles, es distinto para cada uno de ellos, vale decir que no es el mismo ciclo inmobiliario para almacenes que para locales comerciales puerta calle, o para oficinas o para el sector residencial. En el caso de los almacenes, por efectos de comercio exterior global y por una nueva necesidad de robustecer y fortalecer los canales online, sobre todo para el Perú, hay una mayor necesidad de ellos y no solo en términos de volumen, sino en la calidad de los almacenes. Y también los centros comerciales han tenido un gran repunte, un gran dinamismo. Ahora el cliente busca mucho la experiencia.
Pero también hubo inmuebles que han tenido mayores dificultades como las oficinas, donde no se terminan de definir las reglas claras del regreso a la oficina.
– En ese sentido, en el caso de los almacenes, que tuvo un mayor crecimiento durante pandemia y con el desarrollo del comercio electrónico, ¿ha mantenido o ha aumentado de alguna forma el ritmo de colocación del año anterior?, ¿cómo se ha desarrollado?
Se ha desarrollado tremendamente. Para darte una referencia, antes de la pandemia, el inventario de almacenes prime no pasaba los 450.000 m2, hoy en día estamos en 750.000 m2 y con una vacancia muy baja el 1,8%. Eso confirma y anota claramente la demanda que traen estos almacenes A+, y la proyección que traen hacia futuro. Hay muchos proyectos de almacenes nuevos, por ejemplo, está el proyecto de almacenes en el Callao dentro del aeropuerto, donde hay dos figuras, tenemos la cabecera norte que lo operan Latam logistics y asignar la zona sur, entonces están apareciendo más proyectos sobre ello y esa es lo que viene al país. Y propiamente con el desarrollo del puerto de Chancay, que va a generar más dinamismo al puerto de Callao, donde prevemos que van a darse muchas figuras nuevas en el dinamismo del inmueble del Callao como puede ser un puerto más ‘retail’ y un puerto para materias primas más hacia Chancay.
– Cada uno tendría su especialización.
Sí, ahí sí la ciudad va a tener un nuevo dinamismo, porque gran parte de lo que entra y sale del Callao son materias primas que vienen desde el norte. Hablamos de granos de arroz, trigo, azúcar, entonces ya no tendrían que bajar los fletes hasta Lima para salir al mundo, se quedan en Chancay que es al norte. Y en la puerta del Callao se vuelve un puerto más de ‘retail’, por lo que va a requerir centros de distribución, almacenes en la ciudad para agilizar la distribución y abastecimiento para responder al consumo que trae el Perú.
– Entonces vemos que todavía se mantiene esta demanda por tener nuevos almacenes, previendo también todo el movimiento que se va a generar cuando esté listo el puerto en Chancay.
Correcto. Y propiamente en la zona de Chancay, que es una revolución, una ciudad que va a cambiar por completo. Hay un megaproyecto que va a desarrollar almacenes, inmuebles industriales, comerciales y un desarrollo residencial. Asimismo, estamos bastante presentes en Callao, lo vamos a visitar quincenalmente, tenemos bastantes inmuebles en cartera para poder comercializarlos ante inversionistas, como para nuevos desarrolladores que quieren dinamizar todo el sector en Chancay.
– En esta necesidad de tener más almacenes, ¿el FEN también ha sido un factor que influye en tener una mayor demanda de almacenes para el 2024?
Aún no lo hemos identificado, no vemos un impacto o un efecto de esa variable aún la demanda de almacenes.
– ¿Cuánto ha crecido la cantidad de m2 de almacenes disponibles y en uso en el Perú, de acuerdo a sus cálculos?
Los almacenes han crecido, dentro de su inventario, a un ritmo de 18%.
– ¿Sobre todo en Lima?
Si, concentrarnos siempre en almacenes clase A, que son los que seguirán creciendo. Todos se concentran en Lima, donde los polos se consolidan principalmente en el sur, como Villa El Salvador; en el norte, en el Callao y en el este, Huachipa.
-En los almacenes, ¿también veríamos un ritmo acelerado como el que se ha visto hasta en el 2023 para este año?
Va a crecer en los mismos ritmos, porque recordemos que uno de los fundamentos de esta expansión, para este perfil de inmueble, es la demanda de los grandes ‘retailers’, tiendas de supermercados, farmacéuticas, que como están vendiendo tanto más por su canal online necesitan más ‘warehousing’, más almacenaje y esa tendencia no se va a revertir. Antes de la pandemia, la penetración del e-commerce era del 18%, este año está arriba del 34% y esa tendencia ya no va a revertirse. Por eso, podría seguir creciendo el inventario de almacenes de 15% a 20% anual.
– Y respecto al sector ‘retail’, ¿cómo ve los locales comerciales y su disponibilidad?
Los centros comerciales en la pandemia tuvieron devoluciones en m2 de tiendas anclas, en algunos casos, como centros de salud, tiendas por departamento, centros de idiomas, muchos de los cuales no se pudieron reemplazar con la misma configuración. Entonces hay dinamismo en los ‘malls’ para estas áreas que están en vacancia, por lo que se busca darles otros usos como entretenimiento y que se combina mucho con urbanismo. Ahora son como mini ciudadelas, que es lo que se está consolidando hoy en día en la estrategia.
A los ‘malls’ les está yendo bastante bien en niveles de facturación, pero sí es verdad también que aún tienen espacios con áreas libres de vacancia. Pero no necesariamente venden más volumen que antes de pandemia, los precios también han subido.
– Y por el lado de la cifra de la vacancia en Lima, recuerdo que según un reporte de RE Propiedades era más o menos un 8%, ¿la tendencia es que se vaya contrayendo?
Se va a ir contrayendo en la medida de que los centros comerciales sigan dando facilidades y comodidades en condiciones a sus locatarios y nuevos locatarios.
Henry Dawson, gerente general de RE Propiedades.
– Entonces, ¿dependerá mucho de cada grupo comercial y de las estrategias para reducir ese número?
Sí, es como en las oficinas, donde los propietarios de oficinas que han podido encarar mejor la pandemia y los efectos que trajo en vacancia a sus m2 alquilables, son las que han podido guardar mayor flexibilidad en tarifas, condiciones comerciales, periodos de gracia y distintas facilidades que invite a que se termine a animar el interesado e ingrese al centro empresarial.
– Por el lado de las oficinas, ¿cuál es el escenario actual? De hecho, todavía hay empresas que no han terminado de definir si están 100% presencial o en formato híbrido, ¿aumentó la vacancia?, ¿hay nuevos proyectos?
La vacancia viene bien en el sentido de que se reduce la pendiente negativa. Arrancamos el 2023 con un nivel de vacancia más del 26% y cerramos el tercer trimestre con el 20,3%, lo que ha sido bastante bueno, pero muy lento por más que ha habido incentivos de precios a la baja, períodos de gracia. No todas las empresas han regresado a las oficinas, pero negocios que están más en comercio y distribución o consumo masivo han tenido un regreso más fuerte a las oficinas.
– ¿Y esto hace que también estas oficinas hayan tenido que cambiar algunos aspectos de su infraestructura?
Nosotros tenemos muy buenos resultados encontrando nuevos espacios en la pandemia, justamente con nuestra consultoría de regreso a la oficina pudimos reconfigurar casi 12.000 m2 en el 2021 y otros 15.000 m2 en el 2022, donde todas las oficinas necesitaban mejoras, un nuevo layout, con escritorios abiertos, cafetería, áreas comunes.
– ¿Cuál es la oferta de m2 que existe hoy en día?, ¿se han incorporado proyectos nuevos?
Como oferta vacante es un mercado con un tamaño de un 1′250.000 m2 y tenemos una vacancia al 20,3%, lo que revela 250 mil m2 de vacancia, hablando de oficinas A. En el 2023 hay solo un proyecto que ingresó al mercado que es el del edificio Santa Luisa de Credicorp Capital y no ha entrado ninguno más al inventario. Para este año se ha identificado un solo proyecto, que es Fibra Camino Real. Nadie quiere invertir más para que se le pueda quedar el edificio sin uso, primero hay que ocuparlo antes de ir por otro. Aún no hay una tracción de regreso a la oficina, lo que explica que nadie quiere invertir más en centros empresariales. El mercado está siendo cauto y el precio está siendo una consecuencia dentro del ciclo de sobreoferta que vivimos dentro del sector inmobiliario.
– Entonces lo que veríamos este año en oficinas es aún cautela y esperando a ver si se acelera el ritmo de regreso a las oficinas y de ocupación.
Sí, para el 2024 proyectamos un comportamiento similar al del 2023 en términos de absorción.
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