De acuerdo al portal mckinsey.com
El mercado inmobiliario en las ciudades estrella del mundo no ha seguido el ritmo de los cambios en el comportamiento causados por la pandemia. La vitalidad de estas ciudades está en riesgo y tendrán que adaptarse.
A simple vista:
- El trabajo híbrido llegó para quedarse. Como resultado, la asistencia a las oficinas se ha estabilizado en un 30 por ciento por debajo de las normas previas a la pandemia.
- Los efectos secundarios del trabajo híbrido son significativos. Liberados de sus oficinas, los residentes han abandonado los núcleos urbanos y han desplazado sus compras hacia otros lugares. Por ejemplo, el núcleo urbano de la ciudad de Nueva York perdió un 5 por ciento de su población entre mediados de 2020 y mediados de 2022, y San Francisco perdió un 6 por ciento. Las tasas de vacancia urbana han aumentado. El tráfico peatonal cerca de las tiendas en áreas metropolitanas sigue siendo un 10 a un 20 por ciento menor que los niveles previos a la pandemia.
- La demanda de espacios de oficinas y locales comerciales en las ciudades estrella seguirá por debajo de los niveles previos a la pandemia. En un escenario moderado que hemos modelado, la demanda de espacios de oficinas en 2030 es un 13 por ciento menor que en 2019 para la ciudad mediana de nuestro estudio. En un escenario severo, la demanda cae un 38 por ciento en la ciudad más afectada.
- El mercado inmobiliario es local y la demanda variará considerablemente según el barrio y la ciudad. Es posible que la demanda sea menor en vecindarios y ciudades caracterizadas por una densidad de espacios de oficinas, viviendas costosas y grandes empleadores en la economía del conocimiento.
- Las ciudades y los edificios pueden adaptarse y prosperar adoptando enfoques híbridos ellos mismos. Las prioridades podrían incluir el desarrollo de vecindarios de uso mixto, la construcción de edificios más adaptables y el diseño de espacios de oficinas y locales comerciales de uso múltiple.
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Cuando comenzó la pandemia de COVID-19, cambió drásticamente la forma en que las personas trabajaban, vivían y compraban en ciudades de todo el mundo. El cambio más notable fue dónde y cómo trabajaban. Cumpliendo con los confinamientos y cierres de oficinas, cansados de las incómodas mascarillas y habilitados por la tecnología de trabajo remoto, muchos empleados se retiraron abruptamente de las oficinas tradicionales para trabajar desde sus hogares. Muchos de estos empleados, liberados de los desplazamientos diarios, optaron por mudarse fuera de los núcleos urbanos. Y ahora que menos personas trabajaban y vivían cerca de las tiendas urbanas, menos personas las frecuentaban. En los últimos meses, algunos de estos cambios de comportamiento se han desacelerado. Sin embargo, persisten otros, especialmente entre los empleados de oficina que continúan con el trabajo híbrido (es decir, una combinación de trabajo remoto y presencial).
Estos cambios de comportamiento ya han tenido efectos importantes en el mercado inmobiliario de las ciudades «superstar» – aproximadamente, ciudades con una participación desproporcionada en el PIB urbano mundial y el crecimiento del PIB. En los núcleos urbanos de estas ciudades, el porcentaje de espacios de oficinas y locales comerciales vacantes ha aumentado considerablemente desde 2019, y los precios de las viviendas han aumentado más lentamente que en los suburbios y otras ciudades.
¿Hasta qué punto podría seguir sufriendo el mercado inmobiliario en las ciudades estrella?
En esta investigación, el McKinsey Global Institute ha modelado la demanda futura de espacios de oficinas, viviendas y locales comerciales en varios escenarios. En general, en esos escenarios, la demanda de espacios de oficinas y locales comerciales es menor en 2030 que en 2019, aunque las reducciones anticipadas en nuestro escenario moderado son menores que las proyectadas por muchos otros investigadores. Nuestro análisis también muestra que los efectos secundarios serán complejos, por ejemplo, que ciertos tipos de ciudades y barrios se verán más afectados que otros. Consideramos una amplia variedad de factores, incluyendo tendencias demográficas a largo plazo; tendencias de empleo, como los efectos continuos de la automatización; patrones de asistencia a las oficinas por industria; coordinación de empleados, definida como la máxima proporción de trabajadores en la oficina en un momento dado; edades e ingresos de los trabajadores; la proporción de la población de una ciudad que se desplaza desde otros lugares; variación de precios de la vivienda entre barrios; y tendencias de compra, como el aumento continuo de las compras en línea. Además de muchas fuentes secundarias, nuestro modelo incluye información de una amplia encuesta global que realizamos para comprender los cambios de comportamiento causados por la pandemia.
Realizamos esta investigación en un momento de excepcional incertidumbre macroeconómica. La inflación y las tasas de interés son altas; los temores de recesión aumentan; el estrés en el sistema financiero ha sido noticia. Los resultados reales, por supuesto, dependerán de cómo se desarrollen esas variables y otras.
Lo que es seguro es que el mercado inmobiliario urbano en las ciudades estrella de todo el mundo enfrenta desafíos sustanciales. Y esos desafíos podrían poner en peligro la salud fiscal de las ciudades, muchas de las cuales ya están luchando por abordar la falta de vivienda, las necesidades de transporte y otros problemas urgentes. Pero los desafíos también brindan la oportunidad de impulsar una transformación histórica de los espacios urbanos. Al volverse más flexibles y adaptables en todo, desde la composición de los barrios hasta el diseño de los edificios, esencialmente volviéndose más «híbridos» ellos mismos, las ciudades estrella no solo pueden adaptarse, sino también prosperar.
Cómo el trabajo híbrido ha cambiado la forma en que las personas trabajan, viven y compran
Cómo definimos las ciudades en el mercado inmobiliario
Este informe trata sobre el mercado inmobiliario en ciudades estrella, hablando en términos generales, ciudades que tienen una proporción desproporcionada del PIB urbano y el crecimiento del PIB a nivel mundial. Hemos tomado prestado el término y el concepto del informe del MGI de 2018, Superstars: The dynamics of firms, sectors, and cities leading the global economy. El informe no examina el mercado inmobiliario fuera de las ciudades estrella.
Cuando nos referimos a una ciudad, generalmente nos referimos a una gran área metropolitana. Nuestro análisis suele dividir esa área metropolitana en dos partes: el núcleo urbano, que se refiere a la parte más densa del área, y los suburbios, que se refieren a todo lo que está fuera del núcleo urbano. Por ejemplo, cuando hablamos del núcleo urbano de San Francisco, nos referimos al condado de San Francisco, el condado de Alameda y el condado de San Mateo. Y cuando hablamos de los suburbios de San Francisco, nos referimos al resto del área metropolitana de San Francisco (es decir, el condado de Marin y el condado de Contra Costa).
Nos enfocamos más de cerca en nueve ciudades estrella: Pekín, Houston, Londres, la ciudad de Nueva York, París, Múnich, San Francisco, Shanghái y Tokio. Sin embargo, en la encuesta que subyace en gran parte de este informe, recopilamos datos de un conjunto más amplio de 17 ciudades estrella en seis países para comprender mejor el comportamiento. En un momento de nuestra investigación, pudimos ampliar nuestro análisis a un conjunto aún más amplio de 24 ciudades estrella para ayudarnos a identificar patrones de suburbanización.
El trabajo híbrido llegó para quedarse, y la asistencia a la oficina ha disminuido en un 30 por ciento
Según nuestra encuesta, los empleados todavía pasan mucho menos tiempo trabajando en la oficina de lo que lo hacían antes de la pandemia. A principios de 2020, a medida que adoptaban el trabajo remoto y el trabajo híbrido en respuesta a los confinamientos y preocupaciones de salud, la asistencia a la oficina en las áreas metropolitanas que estudiamos cayó hasta un 90 por ciento. Desde entonces, se ha recuperado en gran medida, pero sigue siendo un 30 por ciento más bajo en promedio. Hasta octubre de 2022, los trabajadores de oficina visitaban la oficina aproximadamente 3.5 días a la semana. Ese número variaba entre ciudades, desde 3.1 días en Londres hasta 3.9 en Pekín. (Para obtener más información sobre la encuesta, consulte el apéndice técnico).
La asistencia a la oficina también varía según la industria y el vecindario. En grandes empresas de la economía del conocimiento, que definimos como los sectores de servicios profesionales, información y finanzas, los empleados tienden a ir a la oficina menos días a la semana (Exhibición E1). Características de áreas con una menor asistencia a la oficina incluyen viviendas costosas, una mayor proporción de personas que viajan hacia el trabajo en comparación con los residentes y una pequeña participación del comercio minorista, según nuestra investigación en los condados de Estados Unidos. La cultura local también desempeña un papel.
Existen varias razones para creer que la tasa actual de asistencia a las oficinas podría persistir. En primer lugar, la tasa se ha mantenido bastante estable desde mediados de 2022. En segundo lugar, tres números clave: el número de días por semana que los encuestados van a la oficina (3,5), el número de días que esperan ir a la oficina después de que termine la pandemia (3,7) y su número preferido (3,2) no están muy distantes entre sí. En tercer lugar, el 10 por ciento de las personas encuestadas dijeron que tenían la probabilidad de renunciar a sus trabajos si se les exigía trabajar en la oficina todos los días y estaban dispuestos a aceptar una reducción salarial sustancial si eso les permitiera trabajar desde casa cuando lo desearan. Ese grupo incluye a muchos empleados de alto rango y altos ingresos, lo que sugiere que pueden ejercer influencia sobre las decisiones de las empresas. Sin embargo, no se puede afirmar con certeza que la tasa actual de asistencia a la oficina persistirá; podría cambiar, por ejemplo, si las dinámicas del mercado laboral se modifican o si las investigaciones indican de manera concluyente una relación negativa o positiva entre el trabajo híbrido y la productividad.
Hasta un 7 por ciento de las personas en los núcleos urbanos se fueron para siempre
Durante la pandemia, una oleada de hogares abandonó los núcleos urbanos de las ciudades estrella y menos hogares se mudaron allí. Por ejemplo, el núcleo urbano de la ciudad de Nueva York perdió un 5 por ciento de su población desde mediados de 2020 hasta mediados de 2022, San Francisco perdió un 6 por ciento durante el mismo período y Londres perdió un 7 por ciento desde mediados de 2020 hasta mediados de 2021. La principal razón fue la emigración. En cambio, en los suburbios, las poblaciones crecieron o disminuyeron menos dramáticamente que las poblaciones en los núcleos urbanos. En Estados Unidos, la suburbanización ya estaba ocurriendo antes de la pandemia y el impacto aceleró una tendencia existente; en cambio, en la mayoría de las ciudades europeas y japonesas que estudiamos, la urbanización dio paso a la suburbanización (Exhibición E2).
Los núcleos urbanos donde el crecimiento de la población fue menor en relación con sus suburbios tendieron a ser aquellos con viviendas costosas, alta densidad de oficinas, una alta proporción de trabajadores en la economía del conocimiento y una presencia limitada de comercios, algunas de las mismas características que determinaron la asistencia a las oficinas. Londres, Dallas, Nueva York, San Francisco y Boston fueron los más afectados. En general, los núcleos urbanos de Estados Unidos se vieron más afectados que los europeos y japoneses, que tienden a tener un desarrollo más mixto, donde coexisten espacios de oficinas, residenciales y comerciales. Las tendencias migratorias en Pekín estuvieron principalmente moldeadas por los esfuerzos previos a la pandemia para controlar el tamaño de la población en los núcleos urbanos, fomentando la emigración, esfuerzos que se detuvieron durante la pandemia.
El trabajo híbrido parece haber contribuido significativamente a la emigración. En nuestra encuesta, el 20 por ciento de los encuestados que se mudaron después de marzo de 2020 afirmaron que su mudanza fue posible únicamente porque ahora podían trabajar desde casa con mayor frecuencia. En el Reino Unido y Estados Unidos, las personas que se mudaron de los núcleos urbanos a los suburbios y dijeron que su mudanza fue posible solo porque ahora podían trabajar desde casa, mencionaron que se sintieron atraídas por las condiciones de vivienda: mejores vecindarios, la posibilidad de ser propietarios de una vivienda y espacios al aire libre. En Japón y China, el deseo de ser propietario de una vivienda fue el factor más importante que motivó a las personas a mudarse a los suburbios.
La emigración de los núcleos urbanos de las ciudades estrella parece haber disminuido, pero aún está por encima de los niveles previos a la pandemia. De 2019 a 2021, la emigración neta desde los núcleos de las ciudades estrella de Estados Unidos se duplicó; luego disminuyó en 2022, aunque se mantuvo por encima de las tasas de 2019. En otras palabras, las personas que se mudaron durante la pandemia no están volviendo y otros continúan marchándose.
Las compras siguen deprimidas, especialmente en los núcleos urbanos
A medida que las personas se quedaron en casa durante la pandemia, cambiaron radicalmente la forma en que compraban. La afluencia de personas en las tiendas cercanas a las ciudades que estudiamos disminuyó drásticamente, mientras que el gasto en línea como parte del gasto minorista aumentó.
Recientemente, la afluencia de personas cerca de las tiendas en áreas metropolitanas ha aumentado nuevamente, pero aún es un 10 a un 20 por ciento más baja que antes de la pandemia. Una de las principales razones de esta disminución es que el gasto en línea como parte del gasto minorista, aunque creció más lentamente después del aumento inicial, sigue siendo más alto que en 2019.
Los minoristas en los núcleos urbanos enfrentan desafíos especialmente difíciles para atraer clientes. Hasta octubre de 2022, la afluencia de personas cerca de esas tiendas se había recuperado notablemente menos que cerca de las tiendas suburbanas (Exhibición E3). En Nueva York, por ejemplo, la afluencia de personas cerca de las tiendas suburbanas era un 16 por ciento más baja que en enero de 2020, pero la afluencia de personas cerca de las tiendas urbanas era un 36 por ciento más baja. Y los vecindarios con una alta densidad de oficinas en los núcleos urbanos enfrentan aún más desafíos. La razón parece ser que cuando las personas van menos a la oficina, también compran menos cerca de la oficina. En nuestra encuesta, los encuestados en Estados Unidos que trabajaban en la oficina no más de un día a la semana informaron que gastaban mucho menos en total cerca de la oficina en comparación con aquellos que trabajaban en la oficina de dos a cinco días a la semana.
El impacto en el mercado inmobiliario
Los cambios en el comportamiento causados por la pandemia, como la menor asistencia a las oficinas, la acelerada emigración de las ciudades y la menor actividad comercial en los vecindarios con alta concentración de oficinas, reducirán la demanda de bienes raíces en la mayoría de las ciudades estrella. Para el año 2030, según los escenarios que modelamos, la demanda de espacios de oficinas y comerciales en general es menor que en 2019 (Exhibición E4). El espacio residencial se ve menos afectado, aunque las diferencias de precios entre los núcleos urbanos y los suburbios son más estrechas que antes. (Cabe destacar que nuestro modelo no considera la elasticidad de precios; es decir, no tiene en cuenta el hecho de que cuando la demanda disminuye, los precios bajan, lo que a su vez impulsa parcialmente la demanda nuevamente. Para obtener más información sobre el modelo, consulte el apéndice técnico).
Exhibición E4 En un escenario moderado, la demanda de espacios de oficinas y comerciales disminuye bruscamente entre 2019 y 2030. Descripción de la imagen: Una repetición de la primera exhibición anterior, con gráficos de barras estilo cascada que muestran el cambio proyectado en la demanda de bienes raíces de 2019 a 2030 en nueve ciudades de América del Norte, Europa y Asia. Fin de la descripción de la imagen.
Habrá un 13 por ciento menos de demanda de espacios de oficina en la mediana ciudad que estudiamos
La demanda de espacios de oficinas ya ha disminuido, en parte debido al aumento del trabajo remoto y en parte debido a un entorno macroeconómico desafiante. Las tasas de vacancia han aumentado en todas las ciudades que estudiamos. En las ciudades de Estados Unidos, el volumen de transacciones (valor total en dólares de todas las ventas) cayó un 57 por ciento, el precio promedio de venta por pie cuadrado cayó un 20 por ciento y los alquileres solicitados cayeron casi un 22 por ciento (todos en términos reales) de 2019 a 2022. En San Francisco, la ciudad más afectada en Estados Unidos, el porcentaje de espacio de oficinas vacante fue diez puntos porcentuales más alto en 2022 que en 2019, el volumen de transacciones fue un 79 por ciento más bajo, los precios de venta por pie cuadrado fueron un 24 por ciento más bajos y los alquileres solicitados fueron un 28 por ciento más bajos (también en términos reales). La disminución de la demanda ha llevado a que los inquilinos, preocupados por las condiciones macroeconómicas actuales, inciertos sobre cuánto vendrán sus trabajadores a la oficina y, por lo tanto, inciertos sobre cuánto espacio necesitarán, negocien contratos de arrendamiento más cortos con los propietarios. A su vez, los contratos de arrendamiento más cortos pueden dificultar que los propietarios obtengan financiamiento o pueden hacer que los bancos ajusten los modelos de valoración, que dependen en parte de la duración de los contratos de arrendamiento existentes.
En los escenarios que modelamos, la cantidad de espacio de oficina demandado en la mayoría de las ciudades no vuelve a los niveles prepandémicos en décadas. Para el año 2030, la demanda es hasta un 20 por ciento más baja que en 2019, según la ciudad. Esa estimación es lo que nuestro modelo arroja en un escenario moderado, en el que, para 2025, la asistencia a la oficina es mayor que en la actualidad pero aún inferior a la que se registraba antes de la pandemia, y esa recuperación parcial continúa indefinidamente. En un escenario más severo, en el que la asistencia de todos los trabajadores de oficina en 2030 cae al nivel ya observado en las grandes empresas de la economía del conocimiento, la demanda es hasta un 38 por ciento más baja que en 2019, nuevamente según la ciudad.
La disminución de la demanda hará que el valor disminuya. En las nueve ciudades que estudiamos, hay un total de 800 mil millones de dólares (en términos reales) en juego para 2030 en el escenario moderado. En promedio, el valor total del espacio de oficinas disminuye un 26 por ciento de 2019 a 2030 en el escenario moderado y un 42 por ciento en el escenario severo. El impacto en el valor podría ser aún mayor si se suma el aumento de las tasas de interés. Del mismo modo, el impacto podría ser más fuerte si las instituciones financieras problemáticas deciden reducir más rápidamente el precio de las propiedades que financian o poseen.
La disminución de la demanda también resultará en un exceso de espacio de oficinas, especialmente en los edificios de menor calidad y más antiguos que la industria inmobiliaria denomina Clase B y Clase C. De 2020 a 2022, los alquileres, la demanda y, a veces, los precios generalmente crecieron más rápidamente (o cayeron menos) para los edificios de Clase A que para los de Clase B en las ciudades estrella de Estados Unidos. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York durante ese período, el precio promedio de venta por pie cuadrado aumentó un 3 por ciento para los edificios de Clase A, pero cayó un 8 por ciento para los de Clase B. Hay varias razones para esta «preferencia por la calidad». Una de ellas es que muchos empleadores ven un espacio de alta calidad como una forma de fomentar la asistencia a la oficina entre sus empleados. Otra razón es que el espacio de oficina de Clase B y Clase C a menudo no es adecuado para el trabajo híbrido; por ejemplo, puede tener equipos audiovisuales menos sofisticados. Además, ahora que el trabajo híbrido ha reducido la cantidad total de espacio que los empleadores necesitan, pueden gastar su presupuesto en cantidades más pequeñas de espacio de mayor calidad en lugar de mayores cantidades de espacio de menor calidad.
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El crecimiento de la demanda de viviendas será moderado, especialmente en los núcleos urbanos
Durante la pandemia, en parte debido a la emigración, la demanda de viviendas creció menos rápidamente en los núcleos urbanos de las ciudades estrella que en los suburbios y otras ciudades. Las tasas de vacancia residencial aumentaron de 2019 a 2022 en todos los núcleos urbanos de las ciudades estrella que estudiamos, desde un aumento de 0,8 puntos porcentuales en Tokio hasta un aumento de 9,9 puntos porcentuales en Londres; mientras tanto, en los suburbios, las tasas de vacancia crecieron mucho menos e incluso disminuyeron. Los precios siguieron la misma tendencia, aumentando ocho puntos porcentuales más lentamente en los núcleos urbanos de las ciudades estrella de Estados Unidos que en los suburbios y 13 puntos porcentuales más lentamente que en los núcleos urbanos de ciudades que no son estrella. En San Francisco, los precios nominales en algunos vecindarios cayeron un 12 por ciento desde finales de 2019 hasta 2022. Las viviendas en el núcleo urbano de San Francisco ahora valen 750 mil millones de dólares menos de lo que habrían valido si los precios hubieran subido al ritmo promedio nacional. El efecto parece ser un fenómeno global.
Antes de tener en cuenta los ajustes de precios, la demanda de viviendas en los núcleos urbanos de las ciudades estrella que modelamos es hasta un 10 por ciento más baja para 2030 de lo que habría sido sin la pandemia. Sin embargo, sigue siendo mayor que en 2019 en todas las ciudades que estudiamos, excepto San Francisco y París. Esta estimación se basa en la suposición de que la oleada de residentes que abandonaron los núcleos urbanos no regresará, pero que el crecimiento demográfico en cada ciudad volverá a su ritmo prepandémico para 2024. Si el crecimiento demográfico se mantiene deprimido durante más tiempo, el impacto en la demanda sería aún mayor.
Sin embargo, es probable que los precios se ajusten, al igual que los alquileres. Nuestro modelo nuevamente no tiene en cuenta dichos ajustes de precios, por lo que no pudimos crear escenarios de demanda que los incorporaran. Pero podemos decir que es poco probable que las viviendas en los núcleos urbanos queden vacías. El espacio residencial difiere en ese sentido del espacio de oficinas: una vez que los precios y los alquileres caen, cualquier espacio disponible suele ser ocupado rápidamente. De hecho, las tasas de vacancia en los núcleos urbanos han aumentado menos bruscamente de lo que sugiere la emigración urbana. Desafortunadamente, la presión a la baja sobre los precios y los alquileres es poco probable que haga que las viviendas en las ciudades estrella, muchas de las cuales sufren de viviendas caras y falta de vivienda, sean mucho más asequibles.
Habrá un 9 por ciento menos de demanda de espacios comerciales en el mercado inmobiliario de la ciudad mediana que estudiamos
Debido a la disminución de la afluencia de personas cerca de las tiendas urbanas durante la pandemia, la vacancia en los espacios comerciales ha aumentado y los alquileres han disminuido, especialmente en ubicaciones con una alta concentración de oficinas. Al igual que con el espacio de oficinas y residencial, las tasas de vacancia aumentaron de 2019 a 2022 en todos los núcleos urbanos de las ciudades estrella que estudiamos, desde un aumento de 1,8 puntos porcentuales en San Francisco hasta un aumento de 6,2 puntos porcentuales en Londres. De 2019 a 2022, los alquileres solicitados de locales comerciales disminuyeron un promedio del 5,4 por ciento (en términos reales) en las ciudades que estudiamos. Es posible que los alquileres efectivamente pagados hayan disminuido aún más.
Antes de tener en cuenta los ajustes de precios, la demanda de espacios comerciales en los núcleos urbanos de las ciudades estrella que modelamos es menor en 2030 que en 2019, lo que ejerce presión a la baja sobre los alquileres. En el núcleo urbano de San Francisco, por ejemplo, la demanda será un 17 por ciento menor. Esta estimación es la que nuestro modelo arroja en un escenario en el que hay un retorno parcial a la oficina (y por lo tanto una recuperación parcial del gasto minorista cerca de la oficina), la adopción del comercio en línea vuelve a su ritmo de crecimiento prepandémico para 2025 y las personas que se mudaron durante la pandemia no regresan. En un escenario más severo, la disminución de la demanda en el núcleo urbano de San Francisco sería de hasta un 42 por ciento. En la mayoría de los núcleos urbanos de las ciudades estrella, se proyectaría una disminución de la demanda incluso si la pandemia no hubiera ocurrido; las razones son las tendencias demográficas y el creciente cambio al comercio en línea. Sin embargo, al igual que con el mercado inmobiliario residencial, es probable que los precios se ajusten.
Lo que tienen en común los vecindarios y ciudades fuertemente afectados por el cambio del mercado inmobiliario
Una revisión de varios componentes de esta investigación, incluyendo análisis de regresión, respuestas de encuestas y revisiones bibliográficas, sugiere que las ciudades donde la pandemia ha afectado fuertemente la demanda de bienes raíces tienden a tener ciertas características. (No pudimos determinar qué características se correlacionaban más fuertemente con el impacto en la demanda).
Algunas de las características están relacionadas con la mezcla de negocios en una ciudad. Específicamente, las ciudades con una mayor proporción de trabajadores en la economía del conocimiento, un mayor número de grandes empresas, una mayor proporción de viajeros diarios a residentes y una mayor aceptación cultural del trabajo remoto tienden a experimentar un mayor impacto en la demanda. Estos factores conducen a menores tasas de asistencia a la oficina, lo que reduce la demanda de espacios de oficinas directamente, reduce la demanda de espacios comerciales al disminuir el número de trabajadores de oficina que compran en tiendas urbanas y reduce la demanda de espacios residenciales al impulsar a las personas a mudarse de los núcleos urbanos de las ciudades.
Cuanto mayor sea la proporción de bienes raíces en un vecindario ocupados por oficinas, mayor será la emigración de ese vecindario.
Otras características que se correlacionan con el impacto en la demanda están relacionadas con la estructura urbana de una ciudad. Específicamente, las ciudades con bienes raíces densos en oficinas y poca mezcla de usos, así como viviendas caras y poco espacio verde, tienden a experimentar un mayor impacto en la demanda. Estas características hacen que los lugares sean menos deseables para trabajar, vivir y comprar.
Dos de esas características parecen correlacionarse también con el impacto en la demanda a nivel de vecindario. Examinamos vecindarios definidos por códigos postales en Manhattan y el condado de San Francisco (Exhibit E5). Según nuestro análisis, cuanto mayor sea la proporción de bienes raíces en un vecindario ocupados por oficinas, mayor será la emigración de ese vecindario. De manera similar, los precios de las viviendas se correlacionaron con la emigración: los vecindarios más caros experimentaron más emigración. (Limitaciones de los datos nos impidieron determinar si las otras características también se correlacionaban con la demanda a nivel de vecindario).
Exhibit E5
La mezcla de negocios y la estructura urbana marcan la diferencia a nivel de vecindario
Dos vecindarios muy diferentes de Manhattan muestran que la mezcla de negocios y la estructura urbana se correlacionan con la demanda a nivel de vecindario. La mezcla de negocios del primer vecindario, el Distrito Financiero, está muy inclinada hacia la economía del conocimiento; el 50 por ciento de todos los espacios de oficinas allí está ocupado por inquilinos de la economía del conocimiento. La estructura urbana del Distrito Financiero está densamente poblada de oficinas: el 80 por ciento de los bienes raíces están dedicados a oficinas. Y el precio promedio de una vivienda es de aproximadamente 1.5 millones de dólares. Ahora consideremos el cercano Lower East Side, donde solo el 22 por ciento del espacio de oficinas está dedicado a la economía del conocimiento, el 7 por ciento de todo el espacio está dedicado a oficinas y el precio promedio de una vivienda es de aproximadamente 1.0 millones de dólares.
Estos factores nos ayudan a comprender por qué la pandemia ha tenido resultados tan diferentes en los dos vecindarios. Por ejemplo, la tasa de emigración interna desde principios de 2020 hasta principios de 2022 fue 2.2 veces mayor en el Distrito Financiero que en el Lower East Side. Tiene sentido pensar que los residentes del Distrito Financiero podrían trabajar fácilmente desde casa, como sugiere la prevalencia de la economía del conocimiento allí, y por lo tanto tenían más probabilidades de mudarse a hogares más grandes lejos de sus oficinas; mientras tanto, la vivienda cara podría haberles dado otra razón para irse.
A nivel de ciudad también, la mezcla de negocios y la estructura urbana generan diferencias
La mezcla de negocios de San Francisco ayuda a explicar el fuerte impacto de la pandemia allí. La ciudad ha cultivado durante mucho tiempo una economía centrada en la tecnología con una gran población de trabajadores de oficina, especialmente trabajadores de la economía del conocimiento. Tiene muchos viajeros diarios, como lo muestra la proporción de empleo a población: esa proporción, un indicador aproximado de la prevalencia de los viajeros diarios, es de 0.87 en San Francisco, notablemente más alta que el promedio nacional de 0.48. Y los empleadores de la ciudad, muchos de los cuales están en la industria tecnológica, pueden haber sido más propensos a conocer y adoptar el trabajo remoto cuando comenzó la pandemia. La estructura urbana de San Francisco también ayuda a explicar por qué la pandemia afectó la demanda de manera tan fuerte allí. Los precios de las viviendas en el condado de San Francisco son cinco veces más altos que el promedio nacional y casi el doble que los precios en los suburbios. Además, San Francisco tiene una mezcla limitada de usos: las oficinas representan el 30 por ciento o más de todos los bienes raíces en nueve de los 26 vecindarios de San Francisco.
La pandemia ha afectado la demanda menos fuertemente en París que en San Francisco. La mezcla de negocios de París ayuda a mostrar por qué: a diferencia de San Francisco, que depende en gran medida de las empresas tecnológicas y la economía del conocimiento, París alberga empresas que son líderes globales en una amplia variedad de industrias, como belleza, hospitalidad y comercio minorista. Pero la estructura urbana de la ciudad también tiene características que alejan a los residentes.
Por último, consideremos Tokio, donde la demanda de bienes raíces se ha visto menos afectada que en la mayoría de las ciudades que estudiamos. La mayoría de los trabajadores de Tokio se dedican al comercio mayorista y minorista, a diferencia de San Francisco, que depende de la tecnología. Al igual que París, Japón tiene una cultura que valora la presencia en la oficina, especialmente entre los empleados de pequeñas y medianas empresas; en nuestra encuesta, los encuestados en Tokio dijeron que esperaban que se les requiriera estar en la oficina 3.7 días a la semana, una respuesta notablemente más alta que los 3.3 días en París. La lealtad hacia los empleadores también es común en Japón, al igual que tasas más bajas de adopción de tecnología en comparación con San Francisco. Además, el gasto en línea como parte del gasto minorista fue menor en Japón que en cualquier otro país que estudiamos, lo que puede haber contribuido a una mayor asistencia a la oficina y a continuar comprando en persona en tiendas minoristas. Y en Tokio, los precios de las viviendas en el núcleo urbano son 2.1 veces más altos que el promedio nacional, un número notablemente menor que los 4.1 de París y los 5.0 de San Francisco.
Prosperar en el mercado inmobiliario con lugares híbridos
Las ciudades estelares se enfrentan a una nueva realidad en la que el trabajo híbrido empeora las tasas de vacantes, amenaza la vitalidad de los vecindarios y, por lo tanto, hace que los núcleos urbanos sean menos atractivos para los empleadores, empleados y residentes. Para adaptarse a esa nueva realidad, los actores urbanos podrían considerar adoptar enfoques más híbridos ellos mismos. A nivel de vecindario y edificio, e incluso en el diseño de los pisos de los edificios, elegir la diversidad, la adaptabilidad y la flexibilidad en lugar de la homogeneidad puede ayudar a que las ciudades prosperen.
A nivel de vecindario, considerar el desarrollo de uso mixto
Una forma en que las ciudades podrían adaptarse es a través de vecindarios de uso mixto, es decir, vecindarios que no están dominados por un solo tipo de bienes raíces (especialmente oficinas), sino que incorporan una diversidad de oficinas, residencias y espacios comerciales. Estos vecindarios híbridos ya estaban ganando popularidad antes de la pandemia. Y ahora que la pandemia ha reducido la demanda de oficinas, las ciudades se han quedado con espacios vacantes que podrían convertirse en otros usos. Además, nuestra investigación muestra que los vecindarios de uso mixto han sufrido menos durante la pandemia que los vecindarios densos en oficinas. Esa resiliencia brinda a los inversores, desarrolladores y ciudades aún más razones para participar en la creación de lugares.
La reurbanización de los vecindarios es una tarea enorme, por supuesto, por lo que es importante movilizar a los numerosos actores involucrados. Los gobiernos pueden ser especialmente útiles para reformar políticas restrictivas de zonificación. Se necesitarían inversionistas para financiar la reurbanización. Y los desarrolladores serían quienes conviertan las visiones de uso mixto en realidades.
Los suburbios también pueden beneficiarse de la hibridez. Los residentes de la ciudad, liberados de sus desplazamientos diarios y por lo tanto menos preocupados por vivir lejos de los núcleos urbanos, buscan cada vez más hogares más grandes en áreas verdes. Más viviendas y comercios en los suburbios podrían ayudar a satisfacer sus preferencias. Las viviendas multifamiliares podrían ser particularmente beneficiosas, ya que podrían alojar a más personas que las viviendas unifamiliares. Siempre y cuando los apartamentos sean más grandes y cómodos que los de los núcleos urbanos, podrían atraer a los habitantes urbanos en busca de espacio. Los responsables de la política suburbana podrían considerar fomentar el desarrollo multifamiliar mediante la adaptación de la zonificación, ofreciendo incentivos a los desarrolladores y reexaminando las regulaciones que impiden la construcción de viviendas, como aquellas que gobiernan los tamaños mínimos de las viviendas y los requisitos de ventanas.
Además, las viviendas multifamiliares son más eficientes en términos energéticos que las viviendas unifamiliares, por lo que podrían ayudar a reducir las emisiones de carbono. Y debido a que pueden alojar a muchas personas, podrían ayudar a aliviar la escasez de viviendas que sufren muchas áreas metropolitanas, haciendo que vivir en esas áreas sea más asequible.
A nivel de edificio, construir espacios adaptables y flexibles
Para adaptarse a la disminución de la demanda de espacios de oficina y comerciales tradicionales, los desarrolladores podrían crear edificios híbridos. La visión más ambiciosa es un edificio de «uso neutral» universal cuyo diseño, infraestructura y tecnología se puedan modificar fácilmente para servir a diferentes usos. Imagina un edificio médico que pueda convertirse fácilmente en un hotel o en un edificio de apartamentos si cambian las preferencias de los clientes. De manera más modesta, los edificios podrían diseñarse para adaptarse a diferentes grados de trabajo colaborativo e individual o a diferentes arreglos de oficinas abiertas y cerradas. También podrían incluir tecnología que promueva la flexibilidad, como sensores para rastrear patrones de uso que puedan informar el enfoque de trabajo híbrido de un empleador.
Los edificios híbridos traerían al menos dos ventajas. Una es que protegerían a los propietarios de los cambios en las preferencias que actualmente son imposibles de predecir. El segundo se relaciona con la tendencia actual hacia contratos de arrendamiento más cortos en el sector de oficinas. Como los inquilinos ahora se mudarán con más frecuencia, los edificios podrían volverse más valiosos si se vuelven más adaptables.
Los desarrolladores también podrían intentar convertir las oficinas en los tipos de espacios que tienen más demanda, como apartamentos, hoteles y escuelas. Sin embargo, las conversiones son muy difíciles. Los obstáculos incluyen el cambio de zonificación, la renegociación de los compromisos de arrendamiento existentes para permitir renovaciones y lidiar con limitaciones físicas. Además, en las ciudades que estudiamos, incluso si todos los espacios de oficinas sobrantes se convirtieran en viviendas, la cantidad de espacio residencial en cada ciudad aumentaría en menos del 3 por ciento. Sin embargo, para los propietarios que enfrentan la perspectiva de una menor ocupación y menores alquileres en sus edificios de oficinas, el costo de oportunidad de la conversión ha disminuido y el número de conversiones exitosas puede aumentar.
Los desarrolladores de espacios comerciales también pueden tener en cuenta la adaptabilidad. Últimamente, los inquilinos minoristas han estado evaluando sus espacios con mayor rigor, cerrando tiendas o trasladándose a espacios más pequeños. Si los desarrolladores construyen espacios más adaptables, es más probable que sigan siendo relevantes para las necesidades cambiantes de los inquilinos. Los desarrolladores también podrían ofrecer nuevos formatos de tiendas, como espacios destinados a la entrega y cumplimiento de pedidos o para logística en lugar de venta minorista tradicional. O podrían diseñar edificios más integrados con su entorno, por ejemplo, con espacios de comedor que se extiendan hacia las aceras.
A nivel de piso, diseñar espacios modulares y de uso múltiple
Los inquilinos en los núcleos urbanos, tanto los empleadores que alquilan espacios de oficina como los comerciantes que alquilan espacios comerciales, pueden tener que comenzar a «ganarse el desplazamiento» de los trabajadores de oficina y compradores que de otro modo visitarían con menos frecuencia. Aquí también, pensar de manera flexible y adaptable puede ayudar. Por ejemplo, la oficina no tiene que ser solo un lugar de trabajo; también puede ser un lugar donde los empleados disfruten genuinamente pasar tiempo o donde puedan participar en eventos y actividades atractivas. Los inquilinos de oficinas podrían intentar atraerlos construyendo lugares de trabajo magnéticos y orientados a la hospitalidad. También podrían diseñar espacios más modulares que se puedan adaptar a los cambios en los patrones de trabajo de semana en semana. Y los inquilinos más innovadores ofrecerán una manera eficiente y digital de organizar los patrones y preferencias de trabajo híbrido.
Convertir espacios vacíos en lugares híbridos podría ser una forma de transformar las ciudades estelares y prepararlas para un futuro dinámico y próspero.
Los minoristas también pueden tener que «ganarse el desplazamiento» diseñando espacios que se adapten a muchos usos diferentes. Un ejemplo principal son las tiendas que pueden acomodar fácilmente el comercio omnicanal, es decir, una experiencia única y sin problemas para los clientes, ya sea que compren en línea o en persona. Del mismo modo, las tiendas pueden ofrecer experiencias de compra. Por ejemplo, una marca de grandes almacenes está lanzando tiendas más pequeñas donde los clientes pueden recoger productos comprados en línea, hacer arreglos en la ropa, recibir consejos de estilo y visitar un salón de belleza.
De hecho, no es difícil imaginar más «pisos híbridos» en los que las oficinas, las residencias y las tiendas existan lado a lado. Al igual que en los edificios y vecindarios, convertir espacios vacíos en lugares híbridos puede no ser simplemente una forma de contrarrestar los daños causados por la pandemia. Podría ser una manera de transformar las ciudades estelares y prepararlas para un futuro dinámico y próspero.
