Mall & Retail anuncia la próxima salida de su más reciente estudio EL MAPA INMOBILIARIO DEL RETAIL EN COLOMBIA 2019, donde hace un análisis de las principales variables de la oferta inmobiliaria de centros comerciales en el país. Veamos las conclusiones más importantes.
Una buena dinámica de la oferta
La construcción de centros comerciales en nuestro país los últimos 10 años ha presentado una excelente dinámica, lo cual ha contribuido al incremento de la oferta comercial en 55%, pasando de 154 centros comerciales en 2010 a 239 al cierre del 2018. El año anterior se inauguraron 13 nuevos malls que sumaron un total de 417. 200 m2 de GLA, con inversiones cercanas a los $ 3.2 billones, lo cual determinó cerrar el año con un total de 5.445.150 m2 de GLA.
Colombia en la última década, se ha mantenido como uno de los principales países latinoamericanos, con el mayor ranking en la atracción del retail, lo cual desde el punto de vista de la oferta disparó la construcción de nuevos complejos comerciales, para permitir el aterrizaje de nuevas marcas del retail mundial que unido al proceso de expansión de las marcas nacionales y los nuevos formatos de precio bajo y de estilo de vida, permitieron que los nuevos centros comerciales aperturaran con un nivel de ocupación alto.
Debilidad en la demanda
Sin embargo, los tres últimos años la situación cambio sustancialmente por un entorno macroeconómico débil a consecuencia de la disminución del consumo de los hogares, los incrementos de precios de venta por nuevos tributos, una inflación acelerado y una baja en los índices de confianza del consumidor genero una caída en las ventas de los retailers. Este panorama determinó una inversión mucho más cautelosa en nuevos centros comerciales, derivando en una expansión más selectiva de los retailers tanto nacionales como internacionales, disparando los niveles de disponibilidad o de vacancia de los locales comerciales, así como la reducción generalizada de precios de alquiler convirtiéndose en un escenario propicio para compradores y arrendatarios.
Por esta misma causa y dentro de esta nueva dinámica se está configurando una tendencia creciente a sustituir el modelo de rentas fijas por uno de los ingresos variables basadas en los resultados de las ventas de los retailers en el centro comercial.
La tasa de absorción ha disminuido
La baja ocupación con que han arrancado los nuevos centros comerciales, han afectado el mercado inmobiliario del retail, ya que los nuevos desarrollos entran en operación con significativas áreas disponibles que demoran la estabilización del activo, generando un desbalance entre el inventario y la oferta, lo que en respuesta arroja tasas de disponibilidad más altas a las registradas durante los últimos 3 años.
Los tendencias globales que se están desarrollando en otras geografías por la venta online y los cambios en el comportamiento del consumidor, está obligando a los nuevos desarrolladores a disponer de una mayor destinación del GLA para entretenimiento, nuevos formatos de centros comerciales y estimaciones de nuevas áreas por desarrollar, las cuales se enfocan cada vez más en ofrecer a los consumidores espacios de ocio.
Es importante señalar que ante la escasez de tierras en ciudades principales, más la saturación mostrada en ciertas regiones del país, ha motivado a grandes desarrolladores a explorar zonas residenciales que cuentan con poca oferta comercial, en formatos inferiores a los 5.000 m2 de área rentable que se empiezan anclar con tiendas de conveniencia del tipo “hard discount” que han ingresado o se están desarrollando en el país.
Comportamiento por ciudades
El análisis de las cuatro principales ciudades del país: Bogota, Medellín, Cali y Barranquilla determinan que en los 103 centros comerciales existentes hay una oferta de más de 3.3 millones de m2 de área arrendables de los cuales 220.000 m2 están desocupados arrojando un tasa de vacancia de 6.6% un 10.2 % más que el 2017.
Bogotá es la ciudad de más disponibilidad de locales con el 38% de la vacancia de las ciudades estudiadas, equivalentes a 1.028 locales y 83.392 m2 de GLA con un con un crecimiento en área del 25%, explicado por el ingreso de nueva oferta en el mercado como el centro comercial Plaza Ensueño, Plaza Claro y Neos Moda los cuales arrancaron con una vacancia alta. Los precios de alquiler se sitúan en $ 121.299 por m2, para local comercial y $ 217.258 para local de comidas.
Caso similar se observa en la ciudad de Medellín donde el ingreso de tres centros comerciales: Viva Envigado con 105.000 m² el cual se consolida como el centro comercial más grande el país, además, de los centros comerciales La Central, Plaza Arrayanes y De Moda Outlet, incorporaron una oferta significativa de metros cuadrados que llevaron a que la ciudad registrara una vacancia del 10.4%. El precio de alquiler se incrementó en un 24% situándose en los $154.032 por m2
En Barranquilla el incremento fue del 5.4% en la vacancia física explicado por la apertura del centro comercial Carnaval que marcó una vacancia del 59%. Los precios de renta se incrementaron en un 19% debido al aumento de oferta en centros comerciales.
En la ciudad de Cali la vacancia no presentó mayores cambios si bien se evidencia un crecimiento de 3.000 m2 equivalente al 0.8%. Los precios por metro cuadrado alcanzan en promedio $ 83,159 aumentando un 8% con respecto al año anterior, derivado de mayores espacios disponibles en centros comerciales como: Unicentro y Chipichape que marcan precios por metro cuadrado alrededor de $150.000
11 centros comerciales se esperan que arranquen en 2019 que sumaran un total de 309.995 m2 de GLA, con inversiones cercanas a los $ 2.2 billones. Al final el país terminará con 250 centros comerciales y 5.755.145 m2.
De estos en las ciudades estudiadas se esperan la entrada de nueve proyectos dentro de las 4 principales ciudades del país, concentrados en el segundo semestre del año, lo cual se traduce en más de 333.000 m2. En Bogotá se proyecta el ingreso de 145.000 m2 concentrada en los proyectos de Paseo Villa del Rio y El Edén 1ra Etapa, en segundo lugar se encuentra la ciudad de Barranquilla en donde se espera una nueva oferta de 122 mil m2, distribuida en los proyectos de Allegra, la expansión de Mall Plaza, Plaza Campestre y Plaza 63.
