«Nueva oportunidad de inversión: Conversión de oficinas a centros de salud», es el tema que nos propone Cristián Soublette, director de negocios comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria.
Por Cristián Soublette, director de negocios comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria
Dicen que la necesidad es la madre de la inventiva. Lo cierto es que, en períodos desafiantes, surgen soluciones que de otra forma difícilmente tendrían cabida. Es lo que está pasando con el fenómeno de la reconversión de inmuebles, cuyos usos originales dejaron de captar el suficiente interés como para mantener una rentabilidad atractiva.
En el caso del mercado de oficinas de Santiago –con una vacancia que se mantiene en torno a los 300.000 m2– ya se han visto algunas iniciativas de reconversión hacia el destino habitacional, pero es difícil que una proporción relevante tenga un cambio en esa dirección por factores técnicos, de diseño y normativos.
Sin embargo, hay otros destinos para la reconversión, con mayor factibilidad técnica y relativamente rápido de implementar, como es el caso de los “centros médicos especializados”.
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La pandemia provocó postergaciones masivas de atenciones de salud, y varias clínicas han reducido su personal producto de la crisis del sistema, lo que ha impulsado a agrupaciones y emprendedores de la medicina a independizarse e instalar sus propios centros, en especialidades como kinesiología, dermatología y estética, nutrición, siquiatría, sicología y todas aquellas ramas de la medicina de atención ambulatoria y procedimientos menores.
Para captar a esta creciente demanda, los metros cuadrados liberados de oficinas representan una tremenda oportunidad. Ahora bien, se presenta como problema que casi la totalidad de los edificios de oficinas de clase A no admiten este destino en sus reglamentos, fundamentalmente por aspectos de seguridad y saturación de flujos en circulaciones de pasillos y ascensores.
Por este motivo, es importante analizar la viabilidad de implementar accesos diferenciados o independientes en los primeros pisos, ascensores con paradas restringidas y/o normar en el reglamento interno o de copropiedad, considerando protocolos de accesibilidad a estos eventuales centros médicos.
Considerando que el mercado de oficinas está dominado por edificios de un solo propietario (normalmente compañías de seguros o fondos de inversión), los reglamentos pueden ser modificados fácilmente para admitir estos usos, en la medida que la normativa de planos reguladores comunales permita dicho destino en las zonas donde se emplazan los edificios.
Ahora bien, otro riesgo menos manejable cuando se proyecta implementar salas de procedimientos ambulatorios o laboratorios, son los tiempos que toma la aprobación de la Resolución Sanitaria que otorga la Seremi, que pueden tomar entre 6 meses a 1 año. Esto implica un compromiso que tiene altos costos de oportunidad para ambas partes.
Hoy no existe un procedimiento formal para obtener una prefactibilidad, pero si se pueden hacer consultas formales a técnicos de la Seremi con supuestos preliminares tanto físicos como operacionales para tener mayores certezas de la obtención de la aprobación final. Es un segmento de negocio aún difuso, pero bien dicen que a río revuelto, ganancia de pescadores.
