La crisis inmobiliaria en el mundo y sus coletazos en Colombia, es el tema que aborda el experto en la materia en esta columna.
El sector de la construcción se ha convertido en un componente importante de la economía colombiana, no solo proporcionando techo para miles de familias, también en la creación de empleos y la capacidad de mover subsectores que indirectamente se benefician de su desarrollo, tal como se constató en la pandemia donde jugó un papel fundamental en la recuperación después de meses de confinamiento.
Crisis inmobiliaria en Colombia
Sin embargo, en el 2023 la preocupación aumenta por la desaceleración en el dinamismo e intención de compra de vivienda en comparación con años anteriores según datos proporcionados por la Cámara Colombiana de la Construcción – Camacol.
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En el año 2021, se comercializaron 227.000 unidades de vivienda; entre enero y agosto de 2022 la cifra se redujo en un 19% frente al año anterior con 165.400 viviendas vendidas, sin embargo, en el presente año la situación se agrava si tenemos en cuenta que, en el mes de abril de 2023 se presentó una caída del 62% frente a abril de 2022, contraviniendo la proyección realizada por la Dirección de Investigaciones Económicas, Sectores y de Mercado de Bancolombia que vaticinaban en octubre del año anterior que, para el 2023 se iban a comercializar 183.000 viviendas de las cuales el 70% serían VIS, metas que de cumplirse de acuerdo a la tendencia, estaríamos frente a un milagro.
Lo anterior ha generado un debate político entre facciones gobiernistas y de oposición respecto de la responsabilidad de la actual administración en la desaceleración de la construcción y el costo que tendrá en la economía por el manejo de los subsidios y las modificaciones que se han venido introduciendo en las políticas de vivienda, sin tener en cuenta que, hay más factores por estudiar que pueden explicar el fenómeno que se está viviendo a nivel nacional e internacional, con consecuencias catastróficas para el ciudadano del común.
La morosidad en el pago de hipotecas ha generado pérdida de viviendas en miles de estadounidenses; ciudades como Londres desocupadas por el aumento de los alquileres; incremento de construcciones ilegales e invasiones en países de América Latina; desplome en la actividad del sector vivienda en Alemania y la crisis inmobiliaria en China con la quiebra de monstruos como Evergrande Group, son ejemplos de un panorama complejo a nivel global.
En ese orden de ideas, para comprender lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario, iniciamos con la crisis de oficinas y el sector comercio con ocasión de los cambios sociales que generó el confinamiento, impactando las relaciones laborales y comerciales desde la pandemia. La explosión del comercio en línea, el teletrabajo y las aplicaciones de trabajo colaborativo como Teams o Zoom, permitió que millones de trabajadores realicen sus actividades desde la casa, generando una ruptura de dependencia con sus lugares físicos de trabajo al no ser necesario el desplazamiento, alterando las dinámicas de las ciudades. A raíz de lo anterior, empresas grandes y pequeñas, así como profesionales independientes optaron por no comprar o entregar inmuebles en arriendo a sus propietarios, con el objetivo de reducir costos, acudiendo al coworking o reuniones virtuales impactando de manera directa uno de los tantos sectores de la construcción, las oficinas y los locales comerciales.
Respecto a la vivienda, si bien hay un déficit, sobre todo en sectores vulnerables, la caída en la comercialización era previsible desde el 2021. Durante más de diez años la tendencia en la construcción fue alcista, los números de ventas de inmuebles para vivienda se mantuvieron favorables, lo cual fue un alivio para la economía colombiana; sin embargo, con la llegada de la Covid19 y el confinamiento las proyecciones no eran alentadoras para el sector, razón por la cual, los Estados del mundo, incluido Colombia, con el fin de incentivar el consumo y evitar una catástrofe mundial de la economía, acudieron a la expansión monetaria, bajaron las tasas de interés a niveles jamás vistos y entregaron todo tipo de subsidios, siendo el de vivienda, VIS y NO VIS, uno de los más utilizados por los colombianos que generaron una explosión en el mercado, a pesar del alto costo de materiales como el acero y el cemento por problemas logísticos generados por las políticas de confinamiento de China y la crisis de los contenedores a nivel mundial.
Durante uno o dos años las cifras entregadas por Camacol y el DANE fueron inmejorables, el sector de la vivienda y el bancario vivían un sueño, del cual el despertar ha sido traumático. Las mismas medidas tomadas por el Estado que incentivaron el comercio de la vivienda y activaron el empleo, ocasionan altos niveles de costo de vida con una inflación del 12.8% que obligaron a los bancos centrales, empezando por la Reserva Federal de EEUU, a aumentar las tasas de interés con el fin de desincentivar el consumo, generando desaceleración en las economías a nivel mundial, con un alto impacto en la colombiana toda vez que, el peso se depreció, la capacidad adquisitiva disminuyó, el precio de alimentos y servicios públicos esenciales aumentó, se eliminaron subsidios y se endureció el acceso a créditos hipotecarios, impactando directamente la construcción y el mercado de la vivienda, en todas sus modalidades.
Ante el panorama antes descrito, el gobierno colombiano espera que el Banco de la República ante la baja de la inflación pueda incentivar el mercado con la disminución de las tasas de interés que permita reactivar la toma de créditos por parte de los ciudadanos e impide el incremento de morosidad e impago de hipotecas variables por el alto costo de los intereses, sin embargo, no son los únicos problemas que enfrenta el mercado de la vivienda en el país y el impacto que tiene en la economía de las ciudades teniendo en cuenta fenómenos como la gentrificación, la escasez de suelos, falta de infraestructura en los servicios públicos, entre otros, que serán abordados en la próxima columna de opinión.
