Locales stand-alone dominan la oferta de retail en MTY y GDL, el universo de propiedades del segmento inmobiliario de retail es sumamente diverso, puesto que está compuesto por grandes inmuebles como los complejos de usos mixtos y centros comerciales, estos últimos, a su vez, se dividen en tipologías, regional mall, community center, lifestyle center, entre otros; pero también existen formatos medianos y pequeños como los locales comerciales, conjuntos de locales comerciales y casas con uso comercial.
En los últimos años el conocimiento de las propiedades comerciales se ha profundizado, los centros comerciales han adquirido cierto protagonismo, pero, por su naturaleza pulverizada, se ha quedado un tanto rezagado el monitoreo de los inmuebles comerciales medianos y pequeños; en este sentido, en este texto intentaremos dar un ligero pulso del panorama del segundo grupo de propiedades de retail en los mercados de Monterrey y Guadalajara.
En primera instancia, habría que definir: local comercial, conjunto de locales comerciales y casa de uso comercial. El primero se refiere al inmueble en el cual se ubica una sola tienda comercial –stand-alone. El segundo hace alusión al conjunto de inmuebles ubicado dentro de un mismo predio, con mezcla de giro de negocios. El último es una propiedad habitacional con posibilidad de adaptarse a uso comercial ya sea renta y/o venta.
Si bien, el entorno del último año y medio ha sido complicado para la industria del retail por las restricciones de horario, aforo, productos, entre otros, que trajo consigo la pandemia de Covid-19 y por el auge del e-commerce, lo cierto es que este segmento continúa con su dinamismo, aun cuando el ritmo es más lento en la incorporación de nuevos comercios y en la absorción de espacios.
Un reciente estudio de Mercado Libre señaló que comerciantes y emprendedores reactivaron la búsqueda de espacios para vender sus productos u ofrecer sus servicios: abarrotes, restaurantes y dark kitchens, farmacias, servicios de cuidado personal, entre otros. Estos giros han mantenido el interés por los locales comerciales, conjuntos de locales comerciales y casas de uso comercial.
Todo esto surge en un entorno en el que los gobiernos federales y locales del país han creado estrategias para reactivar la economía y acelerar el regreso a la normalidad. Lo cierto es que mientras avanza la campaña de vacunación y se desarrollan variantes nuevas, los retailers han optado por continuar su camino de transformación.
Monterrey, la ciudad de los locales stand-alone
Conducir sobre avenida Paseo de los Leones o Puerta del sol, en Monterrey, es el acceso a una extensa variedad de oferta comercial, desde restaurantes, tiendas automotrices, tiendas de ropa, mueblerías, autoservicios, entre otros. Si bien, en estas vías hay grandes centros comerciales, lo que abundan son los locales o conjuntos de locales. Esta fotografía es similar en diversas zonas del área metropolitana entre ellas el Centrito Valle, Miguel Alemán y avenida Eugenio Garza Sada en San Pedro Garza García.
En la zona metropolitana de Monterrey, los locales comerciales son el componente más importante, ya que siete de cada diez propiedades de retail son de este tipo, mientras que los conjuntos de locales comerciales representan el 13%; sin embargo, las casas de uso comercial apenas tienen una participación de 1%, el resto de las propiedades son las diferentes tipologías de centros comerciales y complejos de usos mixtos. Por su parte, el municipio de Monterrey es el que cuenta con mayor presencia de locales comerciales con 40%, seguido por Guadalupe con 15 por ciento.
Tradicionalmente, los centros comerciales se cotizan con el precio de renta o venta más elevado, mientras que los locales comerciales stand-alone son los más accesibles. Al finalizar el 2Q 2021, el precio de salida en renta de los locales comerciales stand-alone de la zona metropolitana de Monterrey fue de $131.00 MXN/m2/mes, en cambio, en San Pedro Garza García, uno de los municipios con precios más elevados de propiedades comercializó sus locales en promedio por $197.00 MXN/ m2/mes.
Locales stand-alone dominan la oferta de retail en MTY y GDL, en tanto, a la venta los locales tuvieron un precio promedio $16,224.00 MXN/ m2, pero en San Pedro se cotizaron hasta en $53,140.00 MXN/m2, cabe mencionar que, en este municipio los locales dentro de un mall o centro comercial tienen un precio promedio en venta de $76,191.00 /MXN/m2.
Los conjuntos de locales comerciales y locales comerciales sufrieron un incremento de entre 6 y 34% en la disponibilidad de espacios dependiendo de la zona, esto por las desocupaciones que se han visto en el último año como consecuencia de la pandemia, pero también de la construcción que en algunos sectores no ha cesado. Sin embargo, esperamos que al finalizar el año esta disponibilidad se mantenga o su incremento sea por debajo del doble dígito, y en el mejor de los casos, pueda reducirse. Esto dependerá de las estrategias de propietarios y retailers para adaptarse a las nuevas formas de diseño de los espacios comerciales.
