Queremos analizar con Ignacio Acha García-Noblejas Socio / Partner at Cushman & Wakefield Spain. Y socio de la AER, algunas de las conclusiones del reciente informe elaborado por la consultora Cushman & Wakefield y la empresa de análisis de afluencia Mytraffic.
Los datos son muy elocuentes sobre el footfall en el informe pero las diferencias son enormes y dependen de varios factores. ¿Cuál es el principal motivo de la fluctuación de el tráfico peatonal en la calle?
Hay varios motivos y dependerá de si esa calle tiene un componente mayor de ocio y retail o es más local y de servicios pero sobre las arterias principales europeas y nacionales en términos comerciales y en los momentos difíciles y puntuales que vivimos hoy las palancas principales son el miedo, las prohibiciones y la limitación del turismo para penalizar el tráfico peatonal y lo contrario para mejorarlo.
Sobre estos tres ejes ha girado la fluctuación de las calles y sus ciudades. Por eso Madrid ha sido más defensiva que otras ciudades europeas y nacionales, y por eso los datos muestran en pandemia datos que no reflejan si una ciudad es mejor que otra en situación normal sino como se han comportado en pandemia, muchas veces provocadas por políticas muy locales de restricción o de mayor libertad.
¿Qué importancia tiene el tráfico peatonal en los conceptos retail?
Clave, crucial e imprescindible. El tráfico peatonal o footfall como lo solemos llamar en nuestro mercado es un indicador absolutamente imprescindible en las tomas de decisiones de los retailers y del sector inmobiliario. No todos los conceptos y marcas son capaces de convertir eficientemente el footfall de una calle en ventas por muchos motivos como el reconocimiento de marca, la penetración de su producto, el efecto “location” o el servicio que dan a sus clientes al cruzar la puerta, pero un footfall alto es siempre positivo y suma en la ecuación de tomas de decisiones. Un tráfico peatonal elevado no es garantía de éxito pero si que refuerza mucho más el proyecto.
¿Por tanto, el footfall puede marcar el valor de un local comercial?
Absolutamente. Es uno de los parámetros a tener en cuenta y dependerá siempre si este va acompañado de otros que redondeen el producto y el proyecto, pero el footfall solo suma valor y no lo resta. Muchas marcas, utilizan este dato de paso de gente por la puerta como referencia para poner en contexto y comparar con tiendas ya abiertas en otras ciudades y otros países antes de dar el ok a una localización.
Lo ponen en contexto dentro de su propio portfolio y en comparación con sus competidores. No aplica a todas las marcas y todos los modelos de negocio pero lo que es seguro es que suma y no resta como decía antes. Esto genera un efecto en la cuenta de resultados del inquilino que afecta directamente al valor del metro cuadrado del propietario y en consecuencia a la renta. Por ello en momentos de pandemia los ajustes de renta han sido totalmente justificados.
¿Ha evolucionado el análisis de los datos sobre el footfall?
Si. Enormemente. Recuerdo hace 20 años cuando trabajaba en expansión de marca que analizabamos con un contador analógico el paso de gente y esto nos servía. En ocasiones tomábamos notas generales sobre la tipología del viandante pero todo muy rudimentario. Seguro que algunos siguen haciéndolo así pero a día de hoy existen aplicaciones, herramientas, empresas de servicio y consultoría especializada para saber además del dato, desglosarlo en categorías, perfiles y calidades según tus necesidades.
El paso de gente suma siempre pero hay marcas que discriminan y dan más valor a una mujer que un hombre y viceversa. A un trabajador o a un turista y viceversa etc… esto puede llevarse al dato de renta per capital y consumo en sectores hasta donde creamos y necesitemos. Esta foto es muy válida para la toma de decisiones porque para convertir el paso de gente en ventas tienes que saber si quien pasa por delante de la puerta de tu tienda es tu potencial cliente o no.
Para terminar: ¿qué crees que pasará en el futuro?
Difícil de predecir pero creo que el efecto champagne se producirá en épocas estivales y con la apertura de fronteras veremos afluencia pico en estas fechas. La vacunación total nos va generar seguridad, ganas de viajar y ganas de consumir que es justamente lo contrario y la mejor receta a lo que decía al principio sobre el miedo, prohibiciones y falta de turismo como “stoppers” del tráfico peatonal. Una vez esto ocurra el consumo crecerá y la confianza en la calle se recuperará.
Creo que vienen vientos de cola complicados en términos estructurales de país, de paro y corporativos para algunas compañías pero es momento de volver a poner la maquinaria en marcha porque el que tenga disponible gastará y el que pueda disfrutar disfrutará. Incluso creo que esta pandemia ha puesto en valor algunas cosas que las dábamos por un derecho y se han convertido es un privilegio como la necesidad de relacionarnos, pasear, ver, tocar, compartir y vivir…y para esto no se necesita demasiado dinero pero genera un efecto multiplicador en la sociedad.
El movimiento de la sociedad es la tracción del consumo y que la sociedad se arranque y salga de sus casas generará vida en las calles y en los comercios. Solo está accción proactiva de movimiento provocará una reacción de consumo sobre los que puedan gastar. Observemos atentamente el periodo Verano – Navidades de este año para proyectar el análisis del 2022 -2023.
