- La automatización, la revolución digital, la propia digitalización de la cadena de valor han traído nuevos modelos de negocio y, por tanto, nuevas necesidades en los espacios inmobiliarios.
Elementos ambientales, sociales y de gobernanza son parte fundamental de las actividades de una empresa. A estos criterios se les conoce como ASG (o ESG, por sus siglas en inglés) y son tomados en cuenta para atracción de inversiones y acceso a fuentes atractivas de financiamiento.
Desde la Cumbre de Río de 1992, el concepto de sustentabilidad ha evolucionado hasta la adopción de la Agenda 2030 y sus Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) en 2015 por los 193 países miembros de la Organización de las Naciones Unidas.
Dichos objetivos enmarcan la necesidad de atender el desarrollo sostenible desde tres dimensiones indivisibles e interrelacionadas entre sí: social, económica y ambiental. Y, sobre todo, hacen un llamado para que todos los actores se sumen a este esfuerzo común.
Desde hace varios años, la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015) contempla los criterios de sustentabilidad como parte importante para su diseño y operación. Adicionalmente, muchos de los parques industriales en nuestro país han puesto en marcha diversos esfuerzos para lograr certificaciones de edificación sustentable, implementar mecanismos y tecnologías para el uso eficiente de agua y energía, así como políticas para la reducción de residuos, entre otros.
En la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), se trabaja para fomentar el intercambio de experiencias y buenas prácticas, atendiendo las realidades y complejidades, los riesgos ambientales y las tendencias globales de innovación e infraestructura sostenible.
Compromisos sustentables
Un análisis sobre los compromisos sustentables de los parques industriales AMPIP identificó tendencias al alza respecto de la adopción de medidas entre desarrolladores industriales, fondos de inversión, FIBRAS y fideicomisos de gobiernos estatales que forman parte de la membresía. Destaca que cerca del 70% da seguimiento a temas de sustentabilidad en sus empresas.
Asimismo, se encontró que existe una combinación de más de 20 certificaciones o distintivos de sustentabilidad presentes entre la membresía AMPIP. Las más presentes son LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), GRI (Global Reporting Initiative) y GRESB (Global Estate Sustainability Benchmark).
Recientemente, el Índice Mexicano de ESG 2022, elaborado por Standard & Poors y la Bolsa Mexicana de Valores, integró a cuatro FIBRAS que forman parte de la membresía AMPIP. Además, varias empresas han anunciado compromisos para reducir sus emisiones de carbono a lo largo de sus cadenas de valor en el mediano plazo.
En 2022, la AMPIP se adhirió al Pacto Mundial de Naciones Unidas con el fin de fortalecer sus acciones e integrar los Diez Principios del Pacto Mundial en Materia de Derechos Humanos, Derechos Laborales, Medio Ambiente y la Lucha Contra la Corrupción en la cultura y estrategia de la asociación.
Parte fundamental
Los parques industriales son el primer eslabón en la cadena de suministro. Por ello, una de las piezas clave para su diseño y desarrollo es conocer a sus inquilinos con el objetivo de satisfacer sus requerimientos.
Si analizamos el comportamiento de los inquilinos, se puede identificar el tipo de proyectos que se han atraído en México y que, a partir del surgimiento de la llamada cuarta revolución industrial, atienden las tendencias de la innovación industrial.
Tomando como referencia la estrategia de la revolución industrial 4.0, entendemos que implica una reestructuración en los métodos de producción, los encadenamientos productivos y la generación de valor agregado de manera masiva y acelerada. Este cambio en la dinámica productiva es impulsado, de forma específica, por el uso amplio de cuatro dinámicas disruptoras que son: internet de las cosas, automatización, big data y seguridad informática.
Estos pilares se pueden agrupar en incidencias tecnológicas como realidad aumentada, manufactura aditiva, robots y cobots, cloud computing y software de simulación, principalmente.
Lo anterior ha traído consigo entender las necesidades de las empresas en términos de espacios inmobiliarios, por lo que los desarrolladores inmobiliarios industriales están construyendo espacios que incorporen tecnología e innovación. También están implementando metodologías como el modelado de información para la construcción (BIM, por sus siglas en inglés) para la generación y gestión de datos de un edificio a lo largo de su ciclo de vida.
Calidad de vida y seguridad
Pero, más allá del interior de las cuatro paredes de la nave, el parque industrial ofrece espacios pensados para ofrecer una mejor calidad de vida a los trabajadores. Por ejemplo, guarderías, canchas deportivas y áreas comunes de esparcimiento o descanso.
En materia de seguridad, las empresas que forman parte de las cadenas globales de suministro se certifican bajo programas internacionales para ser avaladas como empresas confiables. Esta certificación se obtiene en México a través del programa Operador Económico Autorizado (OEA), y en Estados Unidos, con el Custom Trade Partnership Against Terrorism (C-TPAT).
Ante estas tendencias, los desarrolladores industriales están incorporando procesos que contribuyan a identificar los posibles riesgos y vulnerabilidades que pueden enfrentar tanto al interior de sus instalaciones como en sus inmediaciones, con el objetivo de cumplir con los estándares internacionales de seguridad física, de la información y de los procesos aplicables a parques industriales.
Todo ello, para mitigar incidentes y poder reanudar las operaciones lo más pronto posible ante una situación inesperada que puede llevar a una interrupción de procesos.
Para que un parque industrial cuente con una buena estrategia de seguridad, debe integrar de manera ordenada todos los documentos normativos que componen su estrategia de seguridad (protocolos, guías, estándares, reglamentos, planes y acciones, por mencionar algunos).
Revolución logística
El portafolio del sector inmobiliario industrial está dominado por los espacios dedicados a la logística, lo cual es entendible dado el crecimiento acelerado del comercio electrónico, ocasionado por el aumento de la demanda de los consumidores que buscaron alternativas particularmente a raíz de la pandemia del COVID-19.
Según el Índice de Logística de Mercados Emergentes 2022, que evalúa los 50 mercados logísticos emergentes más prometedores del mundo, México ocupa la novena posición a nivel global y la primera de entre los países de América Latina.
De hecho, las cifras publicadas por CBRE nos muestran la importancia de este sector en México y la diversidad de los distintos mercados. Observamos que, del total de la demanda de espacios industriales en México durante 2021, la logística tuvo una participación del 34%, seguida por la industria manufacturera, con 29%. Por región, destaca la zona centro del país con ocupación de más del 30% de espacios inmobiliarios dedicados a la logística y la zona norte entre 10% y 15%.
La realidad es que el ecosistema logístico es cada vez más complejo y enfrenta una constante transformación.
Asimismo, tenemos cadenas de suministro automatizadas, que aprovechan la tecnología y la automatización para ganar eficiencia y que buscan reinventar la entrega de última milla mediante la integración de centros logísticos en las ciudades.
Automatización y eficiencia
La automatización es clave para impulsar la eficiencia; y con esta automatización, los bienes raíces logísticos experimentarán varios cambios en términos de diseño y ubicación. En diseño, porque la automatización requiere especificaciones en los techos que permitan la conexión, con altura suficiente que evite la acumulación de inventario en el piso, andenes y espacios de oficina amplios para controlar el buen funcionamiento de las estructuras de automatización y en todos los casos con soluciones de telecomunicaciones avanzadas.
Ello, además de los requisitos de instalaciones de logística inversa que demanda el comercio electrónico, cuando el espacio se utilice para este fin.
Finalmente, en la construcción y operación de edificios inmobiliarios, los avances tecnológicos pueden ayudar a garantizar la sostenibilidad en los inmuebles. Las energías renovables, el diseño eficiente y la optimización de la oferta y la demanda de energía son factores clave.
En lo que respecta a la ubicación, la constante seguirá siendo la localización estratégica cercana a las principales rutas de comercio y distribución, y a la alternativa dentro de los grandes centros de consumo.
La automatización, la revolución digital, la propia digitalización de la cadena de valor han traído nuevos modelos de negocio y, por tanto, nuevas necesidades en los espacios inmobiliarios. El factor de éxito decisivo será alinear constantemente las innovaciones con las necesidades del mercado.
