Inversión inmobiliaria “hormiga” es el tema que nos proponen desde PROurbe Gestión Inmobiliaria para desarrollar en esta columna.
Por Cristián Soublette, director de negocios comerciales de PROurbe Gestión Inmobiliaria
La mayoría de los rentistas inmobiliarios, los llamados “hormiga”, compran departamentos en formato retail, es decir, solo unas cuantas unidades. Son inversionistas con propensión moderada al riesgo, que en general se sienten muy cómodos en este mercado y no consideran moverse de ahí.
Inversión inmobiliaria “hormiga”
Sin embargo, en escenarios como el actual -donde los inversionistas no institucionales con el capital necesario pueden aprovechar muy buenas oportunidades ante la contracción de la demanda- es sumamente atractivo ampliar la mirada y revisar qué está pasando con otros activos inmobiliarios, como bodegas, locales, oficinas y estacionamientos.
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Al momento de evaluar cuál es la mejor opción tenemos que considerar los riesgos asociados a una inversión en activos de renta inmobiliaria, lo que obedece a múltiples factores, pero principalmente se debe considerar el stock de la oferta, vacancia y proyección de estas variables.
En un escenario donde el valor de arriendo sobre el precio de venta del inmueble presenta una alta rentabilidad, al proyectarla con periodos de vacancia altos, la rentabilidad disminuye y tiende a presionar los precios de venta a la baja, ya que los inversionistas buscarán tener un premio mayor (mayor rentabilidad) por el riesgo que proyecta dicha vacancia.
En ese contexto, creo que la figura más atractiva para este tipo de inversionistas son las bodegas, de acuerdo al comportamiento que ha experimentado el mercado y proyección en el mediano plazo (3 a 5 años). En particular, las bodegas industriales presentan la rentabilidad más estable, con una vacancia históricamente bajo el 1%, producto de una exponencial demanda provocada por el crecimiento del e-commerce, a partir de las restricciones de movilidad en pandemia.
Esta tendencia se ha perpetuado por los cambios en hábitos de consumo, y aunque recientemente la disminución de ventas del retail ha provocado liberación de espacios, en la oferta todavía se observa reservas de espacios con varios meses de anticipación. Y, por otro lado, el notable crecimiento de la demanda por superficies menores que impulsó el aumento de las Pymes en el país.
La oferta disponible de bodegas para la venta orientada a inversionistas no institucionales o usuarios finales para compra directa, son unidades en condominios de superficies de rangos promedio de 250 M2 a 350 M2, con valores de venta que fluctúan aproximadamente entre las UF 9.500 a UF 14.000 más IVA, resultando con rentabilidades cercanas al 6%.
Por otro lado, dada las dificultades de financiamiento actual, es importante el apoyo especializado para gestionar títulos, información técnica, normativa y comercial de la propiedad, además de los antecedentes financieros del comprador, ya que la evaluación de riesgo es distinta a la que se realiza para la compra habitacional.
