Activos inmobiliarios en Chile y Sudamérica: ¿dónde están las oportunidades de inversión?

vender en el mercado inmobiliario

Marc Royer – Head Capital Markets Sudamérica de Cushman & Wakefield.

Las consecuencias de la pandemia por Covid 19, y más recientemente los efectos de la guerra que se desarrolla en Ucrania, no han favorecido las grandes inversiones en ningún lugar del mundo. En medio de los ajustes de las políticas monetarias, el temor a la recesión y a la subida de las tasas de interés, el sector inmobiliario no ha estado ajeno a esta realidad. Sudamérica, sin embargo, es una región subfinanciada en términos de inversiones, y en cuanto las condiciones político-económicas se estabilicen, estos capitales volverán a tenerla en su mira. En ese sentido, se espera que los inversores sigan aumentando sus colocaciones en inmuebles comerciales en la región como una buena alternativa ajustada al riesgo, en un contexto de alta inflación, con foco en estrategias core, activos resilientes y mercados primarios.


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Uno de los sectores con mayor crecimiento y proyección en estos últimos años fue el mercado de inmuebles industriales y logísticos. La baja en la tasa de vacancia promedio en la región sumada a una tendencia al alza en los precios de alquiler, lo posicionaron como objetivo primario para la inversión.

Aunque la dinámica de los mercados en términos de ventas de activos de inversión ha sido históricamente baja, el buen comportamiento de la logística durante la pandemia sumado al alejamiento de los activos de oficina y retail han aumentado los volúmenes de inyección de recursos en este sector.

Tal es el caso de Chile, donde se ve que los espacios están totalmente arrendados, principalmente, por la industria del retail, impulsados por el auge del comercio electrónico. Este hecho impactó en la vacancia, que cerró el año 2021 en 0%. Los principales arrendatarios fueron compañías que ya ocupaban espacios de almacenamiento en parques logísticos y aprovecharon la disponibilidad para expandir sus operaciones.

Los modelos de transacciones de activos entre inversores o desarrolladores inmobiliarios y usuarios corporativos más utilizados fueron build-to-suit (para desarrollar con ocupación garantizada) y sale & leaseback (para obtener capital sin mudarse).
En cada país van apareciendo, de todos modos, ciertas oportunidades determinadas por la coyuntura local y orientadas, según el caso, a las diferentes estrategias de inversión.

En Chile, se experimentó un crecimiento rápido en inversiones en multifamily en los últimos 6 a 7 años, lo que hace que sea el mercado más desarrollado de la región para este tipo de activo. El reciente desembarque de Ivanhoe Cambridge en alianza con Greystar en Santiago es una muestra del compromiso de los inversores internacionales y del atractivo del mercado y de este sector que se muestra muy resilientes en ciclos de ralentización económicos.

Para la estrategia de tipo “Core”, vemos oportunidades en los mercados de Lima, São Paulo y Río de Janeiro para los segmentos de oficinas y retail, a las que se agrega Santiago para inmuebles de multifamily y logísticos.

En “Value Add”, Lima y Bogotá son algunos de los mercados que presentan las mejores oportunidades en logística, mientras que en oficinas y retail se suman Santiago y São Paulo. Se agrega también en este caso el sector residencial, donde se destacan Santiago, São Paulo, Lima y algunas ciudades colombianas.

Finalmente, dentro de una estrategia de inversión de tipo “Opportunistic”, Bogotá y Lima ofrecen buenas oportunidades en oficinas, en tanto que Brasil es el mercado más atractivo en retail e industrial, y aparecen como activos alternativos los data centers en São Paulo, Bogotá y Santiago, y, potencialmente Uruguay y Argentina.

Más allá de las particularidades de cada país, la conclusión general es que, si bien los fenómenos globales que atravesamos frenaron naturalmente las decisiones durante un tiempo, las oportunidades en Sudamérica existen y son atractivas para los inversores institucionales que estén dispuestos a apostar a una región donde aún queda mucho por crecer y desarrollar.

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