El mercado inmobiliario de Ciudad de México (CDMX) ha apresurado el proceso de transformación logística que desarrollaba incluso antes de la pandemia por el nuevo coronavirus.
El principal detonante de esta aceleración, el comercio electrónico (e-commerce), ha transitado hacia una situación nunca antes vista en el que su crecimiento ha dado pasos agigantados, o por lo menos lo que se esperaba que sucediera en los próximos tres o cinco años, de acuerdo con las estimaciones de la propia industria.
Un número considerable de empresas, principalmente del sector retail que fueron obligadas a cerrar sus puntos de venta físicos, ha tenido que reenfocar sus estrategias comerciales hacia los anaqueles digitales, luego de que millones de consumidores mexicanos también fueron enviados a sus casas como medida de contención de la pandemia, lo que presionó a muchos de ellos a modificar sus hábitos de compra, direccionados hacia el e-commerce (en múltiples categorías de bienes de consumo, más allá de los básicos).
Esta situación ha comenzado a tener repercusiones en el mercado inmobiliario industrial del principal polo de consumo: la capital del país.
La plataforma inmobiliaria Solili reportó recientemente que, “con el crecimiento en la demanda de espacio industrial por parte de empresas del comercio electrónico, los desarrolladores e inversionistas han volteado a ver propiedades de este tipo en la ciudad, por lo que estimamos que en corredores como Vallejo, Naucalpan e Iztapalapa resurja nueva oferta con la finalidad de ofrecer espacios para este tipo de demanda”.
En su edición impresa de marzo de 2020, la revista T21 alertó que esta misma situación ya estaba en curso e, incluso, adelantó que grandes administradores o desarrolladores inmobiliarios como Fibra Prologis u O´Donnell habían iniciado la búsqueda de espacios acordes a esta nueva demanda de servicios de almacenaje enfocados exclusivamente al e-commerce o, en un sentido más amplio, a la omnicanalidad (uso óptimo de los distintos canales de venta).
El propio reporte de Solili del segundo trimestre de 2020 del mercado de CDMX –que considera, en su mayoría, a municipios mexiquenses conurbados al norte de la gran urbe- confirma que la demanda de espacios inmobiliarios enfocadas a las actividades logísticas, específicamente para el comercio electrónico, es la que ha mantenido viva la compra de espacios, a pesar de haber experimentado un menor ritmo en los primeros dos meses del segundo trimestre del presente año, producto de la incertidumbre generada por la crisis sanitaria.
“La demanda industrial bruta del mercado fue de 181 mil m2 (metros cuadrados), la cual fue estimulada en su mayoría por empresas del giro logístico, comercio electrónico y retail”, de acuerdo con el reporte de Solili.
De los poco más de 15 millones de m2 de inventario que suma el mercado de CDMX, apenas un 2.2% se encuentra en Iztapalapa o 350,662 m2. Este submercado actualmente muestra una vacancia de 19,071 m2, de acuerdo con el reporte de Solili.
En el caso del submercado Vallejo, la plataforma inmobiliaria reportó un inventario de 597,069 m2 y una vacancia de 19,921 m2.
Naucalpan, en su caso, maneja un inventario de 222,385 m2 y una vacancia de 23,970 m2.
ORIENTACIÓN HACIA LA PRONTITUD
Para Karolina Pulido, ceo de G.I.Eicom, empresa de ingeniería intralogística, esta tendencia se puede conceptualizar en el término Micro-Fulfillment.
“(…) es una tendencia en la planeación logística que establece puntos logísticos estratégicos que complementan al Omnichannel y que permiten la preparación de pedidos en tiempos casi inmediatos. Incluso, dependiendo del grado de integraciones automatizadas, podemos obtener el surtido de órdenes en un máximo de cinco minutos. Aunado a que está encaminada en disminuir uno de los problemas más latentes en el mundo, la huella de carbono”, de acuerdo con un artículo de Karolina Pulido, publicado en la página web de Conalog.
De acuerdo con esta profesional en logística, la necesidad por surtir órdenes de una manera muy flexible, rápida y eficiente cada vez es mayor (…) ha dado pie a los CMF (Centro de Micro-Fulfillment), los cuales tienen como características principales:
– Acondicionados en espacios pequeños (típicamente 800 m2 en adelante).
– Modulares y fácilmente escalables tanto en área como en tecnología de automatización.
– Una solución de Micro-Fulfillment puede ser implementada tanto en el centro de distribución como en áreas subutilizadas de la misma tienda física de retail o supermercado, en una Dark Store o en general en cualquier espacio que se pueda adaptar fácilmente para dicha actividad.
– La solución puede ser tan automatizada como la estrategia particular nos lo demande.
– Está encaminado a lograr las promesas de venta de entrega en una hora, dejando las labores netas de surtido a cinco minutos.
