¿Y eso quién lo paga?

Sustentabilidad

¿Cuánto estaría usted dispuesto a pagar por vivir en un edificio sin huella de carbono? ¿Un 5% más, 10%, 30%? ¿Cuál es el diferencial que las empresas están dispuestas a pagar tener las oficinas en un edificio completamente sostenible y eficiente?

Según un estudio de Vepee-IESE sobre el futuro del ecommerce en España, la sostenibilidad es una preocupación que va en aumento para los consumidores online, sin embargo, solamente un 36% estaría dispuesto a pagar por un producto o servicio respetuoso con el medio ambiente y nunca aceptarían una subida de más del 30%.

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Así, invertir en un activo para conseguir la mayor certificación energética, o adaptarse a los criterios de sostenibilidad de las empresas, puede suponer una gran diferencia en la que pueden influir: el tipo de inquilinos, la evolución de rentas e incluso la tipología del inversor.

La inversión en sostenibilidad en el medio plazo conlleva un incremento de rentas

En cualquier caso, el número de inquilinos que consideran la sostenibilidad de los edificios como una variable que pondera de forma importante está creciendo. Ya sea por responsabilidad corporativa, por relación con los inversores, por el propio credo de la empresa o por ser un mero seguidor del mercado. Sin embargo, el efecto en las rentas aún está por determinar y se verá reflejado en el medio plazo cuando el impacto de la sostenibilidad se manifieste en las valoraciones.

Pero, supongamos que un inquilino que quiera estar presente en el centro financiero de Castellana en Madrid o Diagonal en Barcelona y que a su vez sus políticas de RSC indiquen la necesidad de ubicarse en un edificio sin huella de carbono, ¿qué opciones tendría actualmente? Limitadas. En Estados Unidos un edificio Leed Platinum ya demuestra incrementos de renta anuales de un 0,5% por encima de edificios no certificados. Por tanto, la inversión en sostenibilidad en el medio plazo conlleva un incremento de rentas, pero aún está por determinar si ese incremento compensa la potencial inversión que se deba realizar en el edificio.

El sector inmobiliario contribuye en más de un 30% de las emisiones de C02 a nivel mundial

Nos enfrentamos a una transformación profunda de la industria. La regulación en materia de ESG (Environmental, Social y Governance) será cada vez más exigente y los estándares de reporting de información a inversores y organismos de la industria son cada vez mayores. El sector inmobiliario contribuye en más de un 30% de las emisiones de C02 a nivel mundial, lo que significa que los profesionales dedicados a este sector tenemos una gran responsabilidad. Somos parte del problema, pero también parte de la solución. La administración pública y la colaboración público-privada es clave para llevar a cabo esta transformación. Es vital ver una aceleración por parte de la administración en relación a los proyectos con cargo de los fondos del programa de recuperación, transformación y resiliencia.

Si analizamos los activos existentes, las inversiones que se tienen que acometer en algunos edificios de oficinas, centros comerciales, naves logísticas y activos residenciales pueden ser tan elevadas que acelere las enajenaciones de esos activos. Si la inversión no se va a rentabilizar, aunque parezca una obviedad, es mejor vender hoy que no vender nunca y que sea un tercero el que lleve a cabo la transformación. De hecho, ya se están creando fondos que invierten en edificios no sostenibles y ponderan en el precio de compra las inversiones para alcanzar activos de emisiones de carbono neutralizadas. Si se trata de un particular, y más en relación al residencial, el particular conjuntamente con los otros propietarios del edificio tendrá que ponerse de acuerdo en la comunidad de propietarios, lo que no siempre es una labor sencilla. El acceso a los fondos europeos para la mejora de las viviendas es desde luego un gran avance, pero hasta que el pequeño propietario no vea cómo afecta a su bolsillo, será difícil poner en común a los propietarios. Además, estos activos pueden ser menos competitivos que la obra nueva puesto que los costes de adaptación son elevados.

En cuanto a los activos en promoción, el ahorro de energía y la reducción del consumo de carbono a cero son la nueva normalidad, pero los inquilinos valoran más la calidad del aire interior, los sistemas de ventilación y otras características que mejoren el confort del usuario final. Los costes de adaptación de los edificios se están ya considerando en los costes de construcción, aunque estamos viendo un viraje rápido hacia unos estándares cada vez más elevados por parte de los inversores. Cuando en 2019 apenas se hacían promociones con certificaciones energéticas tipo Bream, en 2020 empezó a ser la norma con un rating Bueno, ya en 2021 los inversores apuntaban a una certificación mayor y, ahora, en 2022 exigirá la máxima (Excelente). Sin embargo, estas inversiones suponen un encarecimiento de lo costes de construcción, que no se ven reflejados en reducciones del precio del suelo, puesto que también es un bien escaso. Una forma muy efectiva sería la de aplicar incentivos fiscales, pero, por desgracia, no existen actualmente. Todo ello lleva a menores niveles de rentabilidad y a trasladar la presión al usuario final en cuestión de renta.

Donde se está viendo un avance es en tema de financiación. En este caso, los bonos o financiaciones verdes cada vez son más habituales, aunque los diferenciales no son significativos. Lo más indicativo es que habrá una diferencia entre poder o no vender un activo, ya que hay y habrá cada vez más inversores que no estarán dispuestos a adquirir activos que no tengan unos grados de eficiencia y sostenibilidad de primer nivel. ¿Cuál es el valor adicional de un activo sostenible vs otro que no lo es? Hoy podría suponer un diferencial en precio de capitalización de unos 50 puntos básicos, lo que equivaldría a multiplicar en vez de por 20 por 18, por ejemplo, y el gap cada vez será mayor.

En conclusión, todos los agentes sociales somos responsables de la transformación del sector inmobiliario en materia de ESG. Esto implica unas inversiones e incrementos de costes. ¿Y eso quién lo paga?


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