Tres injusticias que se producen al momento de querer comprar un departamento

El pago doble  por los seguros asociados a siniestros, el cobro de dividendos e intereses por un departamento en el que aún no se habita y la falta de regulación por desgaste de un edificio usado, son algunas de las “injusticias” que señala Jaime Sarrà, director general de NAI Sarrà, al que se ven enfrentados los chilenos al momento de comprar una propiedad.

Factores que se producen,ya sea, por desconocimiento legal o por la falta de regulación de las entidades fiscales .

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Desde la inmobiliaria, se señalan tres injusticias que al final de día afectan directamente el bolsillo del comprador.

  • Pago de doble seguro al momento de adquirir un departamento y el lucro de las instituciones bancarias:

Existe un desconocimiento por parte de los consumidores chilenos a la hora de adquirir el departamento propio. Esto, porque no hay alguna regulación vigente que impida pagar el  mismo seguro de manera  paralela a dos organismos distintos. Así, por concepto de siniestros esta duplicidad aparece: a través del crédito hipotecario, el que cubre en caso de incendio la totalidad del inmueble exceptuando el terreno y el seguro que se cancela por concepto de “seguro de áreas comunes”, aplicado mes a mes en el pago de gastos comunes del edificio, que también cubre en caso de siniestro de incendio (según lo que establece la ley).

La ley de copropiedad obliga a los administradores de edificios a asegurar todos los espacios comunes, lo cuales deben incluir muros y lozas de cada piso y no sólo los pasillos, áreas comunes como terrazas, piscinas, ascensores, lobby u otros, por lo que además este seguro está mal adquirido, ya que en la mayoría de las pólizas se excluye el metraje de lozas y paredes (ya incluidas también el seguro que se cancela a través del crédito hipotecario). Es en este ítem es donde se produce la duplicidad del pago, ya que la póliza cancelada en el crédito hipotecario incluye el 100% de la propiedad, por lo que se asumen lozas, pisos, paredes y áreas comunes, ya que en caso de siniestro no se puede reponer la unidad de manera individual, ya que el techo de un copropietario es el piso de otro, por ejemplo.

En este caso, lo que debe hacer cada propietario es que, mientras paga el crédito hipotecario, se le debe restar el precio cobrado en sus gastos comunes, ahorrando así alrededor de un 3% del valor de la propiedad en el lapso que dure el pago en el banco.

Por otro lado, Jaime Sarrà, señala el lucro que hoy están generando los bancos con el tema inmobiliario (lo que cae en la ilegalidad de la normativa de Seguros vigente en Chile)  ya que  “Cuando se adquiere una propiedad, los bancos otorgan créditos hasta por el 80% del valor total, sin embargo, al momento de cobrar la prima del seguro asociado lo hacen por el 100% (este valor incluye el precio del terreno, los gastos asociados a las inmobiliarias, publicidad de ventas y otros), por lo que se deduce que las entidades bancarias están lucrando con el valor comercial de la propiedad y no por el de reposición, que es lo que deben cubrir dichos seguros en caso de siniestros”.

  • Pago de un dividendo aún sin poder habitar la propiedad

Los procesos de entrega y pago de dividendos rara vez coinciden. En Chile el primer dividendo se cancela al mes subsiguiente de la firma de la escritura, plazo que no necesariamente coincide con la entrega de la propiedad, y este incluye la amortización de capital,  el interés mensual y los seguros contratados, por lo que el consumidor se ve en la obligación de empezar a pagar por un servicio que aún no tiene, con  gastos de intereses asociados, por lo que en pocas palabras, Jaime Sarrà afirma que “el consumidor estaría pagando por algo que no está usando.” Y agrega que “es injusto que se deba pagar un dividendo con un valor asociado a la tasa de interés por un producto que aún no se ha entregado, porque aún cuando ya se ha inscrito la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, y uno es legalmente el propietario del inmueble, el bien no se puede habitar hasta que la inmobiliaria entregue la obra”.

Si bien no existe irregularidad alguna en este ítem, y los consumidores aceptan las condiciones sin objeciones, el llamado es a que las entidades financieras tomen conciencia de los costos en los que debe incurrir un comprador por el solo hecho de haber firmado un documento, señala el director de NAI Sarrà.

  • Regulación de los estados estructurales de las áreas comunes en departamentos usados

Toda  edificación antes de ser habitada debe contar con el Certificado de Recepción Final que emite la Dirección de Obras Municipales respectiva, de esta manera un consumidor se cerciorará de que el edificio donde va a vivir tenga todo en regla. ¿Pero, qué pasa con el desgaste natural de las obras en el tiempo? ¿Cómo se asegura un chileno de que la comunidad en la que quiere habitar está en óptimas condiciones cuando se adquiere una propiedad usada?

En Chile, es el Tasador, el encargado de chequear cada uno de los ítems del departamento y de verificar las condiciones en las que este se encuentra antes de establecer su valor  comercial pero, no existe normativa alguna para el resto del edificio, por lo que este factor no es tasable al momento de adquirir un departamento usado.

En Chile no existe regulación alguna que verifique el estado general de la edificación y sus espacios comunes, de este modo, un comprador puede adquirir un departamento usado en un edificio antiguo, sin saber por ejemplo el estado de las calderas si es que tienen, la mantención de los ascensores, desratización o higienización de sus piscina, pues no existe legislación alguna que obligue a las comunidades entregar algún documento que acredite el estado general de la construcción. De este modo, el comprador, una vez adquirido el título de propietario del inmueble, podría exigir  eventualmente un documento con el estado general de las mantenciones del edificio a la administración y de este modo saber los posibles costos asociados a mantenciones pendientes que pudiesen generarse en el pago de sus gastos comunes.

Fuente: MG Consulting


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