(Por Luciano Aimar) Alejandro Badino es el gerente general de Colliers Argentina y ha llevado a cabo una investigación en el mercado del Real Estate que muestra una preocupante vacancia del 20% en el segmento de oficinas. La reapertura luego de las restricciones a causa del COVID-19, la alta vacancia de las oficinas, la recuperación del mercado de centros logísticos y la incertidumbre económica de siempre en Argentina son algunos de los factores que repercutieron en el mercado en este 2021 que pasó. Los detalles de este estudio, en nota completa.
Badino hace un balance anual y destaca:
-El panorama mejoró con respecto al año pasado, sin embargo, como nos sucede hace varios años, no se puede visualizar un futuro claro que permita tomar decisiones de inversión en el país. Es un mercado cuya demanda se encuentra segmentada y hay una clara falta de inversión por parte de las empresas.
-Las empresas que no se fueron del país, se achicaron y aquellas que invirtieron su liquidez en real estate fue a modo de proteger la caja, producto de las restricciones y regulaciones cambiarias.
-La pandemia mundial obligó a casi todas las empresas a cambiar su forma de trabajo. Lo virtual se llevó el protagonismo. Luego de 2 años, se muestra que la mayoría de las empresas han optado por un modelo de trabajo híbrido. Aunque no está todo dicho y se tendrán que monitorear estos resultados el año entrante.
-La vacancia del mercado de oficinas se acercó al 20% y arrojó un pico histórico. A su vez, la vacancia en el sector de retail superó el 4% pero creemos que la liberación de espacios en oficinas y retail podría amesetarse. Solo en el caso de los centros logísticos, se ha reducido al 6.5% y estimamos que podría mantenerse en bajos niveles.
-Pudimos observar nuevas relocalizaciones de las empresas en edificios de categoría y con espacios de trabajo que se adapten a los nuevos cambios. Como por ejemplo elegir espacios más reconfortantes, amplios, saludables y amigables con el medio ambiente. Sin dejar de lado las plantas flexibles que crean espacios de trabajo más comunicativos entre los trabajadores.
-Se estima que los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se prolonguen hasta el año 2023. Durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría expresar un crecimiento de más de 300.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican principalmente dentro del submercado norte de GBA, que a su vez representa un 50% de los inmuebles actualmente en construcción.
-El mercado debió y debe reinventarse para adaptarse a la nueva normalidad que la pandemia nos deja como resultado. Muchos proyectos originalmente de oficinas han migrado hacia lo residencial.
-El ranking price se mantendrá estable en oficinas más allá de que cada negociación es particular y las referencias de precios son muy variables. En el mercado de centros logísticos probablemente el precio se vaya defendiendo mejor como consecuencia de la recuperación de la demanda, mientras que en Price el mercado de retail, si bien la demanda se ha recuperado levemente, no vemos que el nivel de precios vaya a mejorar.
-El panorama a futuro siempre se torna complejo en la Argentina. Luego de las elecciones del último término, solo aparecieron unos pocos inversores locales en búsqueda de oportunidades en empresas que liquidan inmuebles.
4 indicadores para entender el comportamiento del mercado
1. Inventario: los m2 existentes, es decir, el resultado de la inversión anual
2. Vacancia: relación entre la oferta y demanda medida como la cantidad de m2 disponibles sobre el total del inventario
3. Absorción neta: los m2 consumidos o absorbidos que reflejan la demanda
4. Precio Promedio: es básicamente el rendimiento de la inversión.
Una vacancia sana y un poco de historia
En un rango del 7% al 10% refleja un comportamiento «sano» de la relación entre la oferta y la demanda, ya que, por debajo de ese valor, el «dueño de la fiesta» es el propietario y por arriba del mismo lo es el locatario ya que en ambos extremos el poder negociación está fuertemente desbalanceado.
Actualmente nos encontramos con una vacancia cercana al 20%. Repasando un poco la historia, este pico de vacancia lo podemos encontrar en el año 2002 (20.9%), pasando de un 6.3% en 1998, un 8.1% en 1999 y más de un 20% luego de la fuerte crisis del 2001. Luego de la fuerte devaluación del año 2002, casi tan solo 3 años después, es decir a fin del 2004, la vacancia ya se había recuperado para volver a transformarse en un mercado «sano», para luego pasar a un 4.5% en el 2005 y una posterior baja que mostraba una clara recuperación de la demanda. La conclusión es que en 3 o 4 años se pasó de un exceso de oferta de oficinas a una sobredemanda y consecuente recuperación de precios.
Desde 1998 hasta el 2002 el PBI había caído más del 20% (siendo un -11% en el 2002) para luego recuperarse a una tasa anual del 8.5% para el período 2003-2008.
“Esta breve historia la estamos analizando solo a los efectos de poder entender si la vacancia actual, también del orden del 20%, llegará en algún momento a convertirse nuevamente a niveles de un «mercado sano». Creo que lo que nos puede aportar este análisis es que no creemos que el mercado se normalice al menos en 3 o 4 años. Variables tales como el PBI para los próximos años, el acuerdo con el FMI, la enorme incertidumbre a nivel político, las elecciones presidenciales 2023, el efecto pandemia y la nueva modalidad de trabajo, proyectos que migran de oficinas a otros usos, etc., hacen que la recuperación sea una total incertidumbre” explica Alejandro Badino a InfoNegocios.
No todo está perdido
“Es importante destacar que la desaceleración de la vacancia en el último trimestre del 2021 no es menor y desde Colliers vemos a las empresas en la búsqueda de ir recuperando sus espacios de trabajo, claves para su crecimiento y cultura organizacional” finaliza Alejandro Badino.
