Los centros comerciales ante la nueva era post Covid-19

Interior de centro comercial con luces y adornos
  • Los centros comerciales, uno de los activos inmobiliarios más perjudicados durante la crisis sanitaria, recuperan afluencia
  • Ahora buscan adaptarse a los nuevos hábitos de consumo, como el e-commerce y los valores medioambientales

Los centros comerciales fueron junto a los hoteles los activos inmobiliarios que más sufrieron durante la pandemia de coronavirus. Cuando se decretó el estado de alarma permanecieron cerrados y una vez finalizado se vieron obligados a mantener importantes restricciones de horarios y a exigir muchas medidas sanitarias. Ese clima de incertidumbre provocó que los inversores, principalmente fondos de inversión internacionales, no comprase ni vendiesen este tipo de activos. Apenas se produjeron unas pocas operaciones, denominadas distress u oportunistas, como la adquisición de una participación en la empresa propietaria de estos activos Lar España, por parte de su rival Castellana Properties, con más de un 50% de descuento.

Dos años y medio después, esa incertidumbre se ha disipado. Propietarios y gestores como la antes mencionada Castellana Properties, Carmila, Nhood, Neinver o Sonae Sierra presumen de haber recuperado las visitas y las ventas de sus centros. “El covid ya no existe. Llevamos tiempo con afluencias de 2019 y mucho más altas a las de 2021”, apunta Óscar Mata, director de gestión de activos de Neinver, en un evento organizado por Grupo Vía. “Estamos en una etapa de recuperación total, con afluencias solo un 3,5% por debajo y ventas un 11% por encima de las de 2019”, completa Julio García, director de operaciones de Castellana Properties. La portuguesa Sonae Sierra también registra flujos ligeramente inferiores a los de 2019 (-2%) y ventas creciendo a doble dígito.

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Carmila, vinculado a Carrefour, y Nhood, firma de Alcampo, reconoce haber pasado menos dificultades que su competencia al tener sus centros unidos a un hipermercado. “Los supermercados se han visto reforzados de esta crisis y esperamos un muy buen año”, señala Alberto Rodríguez, director de gestión operativa de Carmila. A pesar de sus planteamiento, el precio de la acción de Carmila en la bolsa francesa aún no ha recuperado el registrado antes del crack bursátil de febrero de 2020. En el mismo sentido, Andrés García, director de activos, desarrollo y promoción inmobiliaria de Nhood, explica que “estamos en un momento dulce porque la alimentación se ha visto muy beneficiada”.

Reposicionamiento de activos

El ecommerce ha sido el gran quebradero de cabeza de los dueños y gestores de este tipo de inmuebles. Todos los presentes en la tertulia secundan la afirmación de que el Covid-19 fue un acelerador de una tendencia existente en el mercado. “Hemos vivido años en los que podíamos hacer todo de forma digital, pero no era divertido”, opina Caterina Memeo, socia del estudio de arquitectura L35. Enrique Suárez, jefe de operaciones de Sonae Sierra, va más allá y presume de la resiliencia de los centros: “La gente que decía que el online nos iba a destrozar se ha equivocado”.

Para que un centro comercial mantenga y aumente su valor debe estar continuamente actualizándose y reformándose. Por ejemplo, Castellana Properties ha cerrado el reposicionamiento de tres de sus activos durante la pandemia por un total de 41.000 metros cuadrados. No solo rehabilitar sirve porque, en algunas ocasiones, la existencia de esta clase de activos en una determinada zona pasa a ser innecesaria. Aquí es donde entran los cambios de uso, transformando una parte en viviendas u oficinas. Este es el ejemplo del Centro Comercial La Ermita en Madrid; que, según informó El Confidencial, se plantea transformar parcialmente los suelos sobre los que se promovió en pisos, al ver que con el tiempo caían las ventas del inmueble original.

Otro de los procesos de transformación, en este caso en favor del uso comercial, son los terrenos que alojan el actual Centro Comercial Vialia de Vigo, en el que Nhood construyó una plaza pública de 30.000 metros cuadrados, después de un “proceso de diseño activo con los ciudadanos”, según relata Andrés García. El directivo añade: “Algunos centros están diseñados desde hace 30 años y estaban preparados para dar servicio antes, no ahora”.

El nuevo retail supone una transformación del urbanismo. El origen de los centros comerciales está vinculado a las zonas periféricas de las ciudades. Ahora, en cambio, los que mejor funcionan son los que están en la almendra urbana. Los centros abiertos tienen mayor recorrido que los cerrados, fruto de nuevos comportamientos sociales. El sector apuesta por incrustar los centros comerciales dentro del paisaje de la ciudad, de forma que los paseantes interactúen de una forma más natural con él. «El cliente se ha vuelto más más consciente con la sostenibilidad y el entorno», concluye Andrés García.

Uso de tecnología

El directivo de Sonae Sierra pone de relieve uno de los factores clave en el uso de la tecnología de los centros comerciales: “Por nuestros activos han pasado millones de personas durante muchos años y ahora la tecnología nos permite conocerlos”. En este punto, el sector de retail se ha puesto como objetivo conocer mejor los comportamientos y necesidades de sus clientes para acercarse más a ellos. También buscan utilidad a las redes sociales para atraer gente a los activos e integrarlos dentro de una comunidad.

Neinver, especialista en oulets, ha puesto el foco en programas de fidelización que incluyen remuneraciones, junto al trackeo de las ventas de sus inquilinos. La gestora de centros Sonae Sierra aboga por instalar tiendas efímeras o pop-ups, desarrollar espacios para trabajar o añadir operadores especialistas en salud como clínicas y hospitales. Desde Carmila apuntan que los inmuebles comerciales deberán convertirse también en espacios logísticos, donde se puedan alojar espacios para recoger pedidos o donde riders y motoristas puedan recibir encargos de comida a domicilio.


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