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Inversores inmobiliarios se lanzan a comprar supermercados

Empresas como Mercadona o Carrefour han vendido locales donde permanecen como inquilinos a firmas que buscan contratos a largo plazo y tiendas que no cerrarán en caso de rebrotes

Los «súper» y los hipermercados se han convertido en un imán para los grandes inversores del sector inmobiliario. Compran tiendas de grupos como Carrefour, Mercadona o Aldi, entre otros, que se quedan como inquilinos. Los ven como arrendatarios fiables, de poco riesgo y que, además, no van a ver reducida su actividad comercial en caso de que la pandemia vuelva a golpear con fuerza.

«Los grandes inversores están buscando alternativas de inversión que les den rentabilidad, aunque sea baja, porque hay mucha liquidez en el mercado», indica Juan Moreno, analista del sector inmobiliario del Departamento de Análisis y Mercados de Bankinter. «Los ‘súper’ han aguantado muy bien la crisis del COVID-19 porque es consumo básico y si hay rebrotes no se van a ver afectados».

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Unas operaciones, las de vender ladrillo a cambio de quedarse como inquilinos, que ya se producían antes del coronavirus, en los últimos meses se han incrementado y que seguirán acelerándose a corto plazo.

«Suelen ser contratos donde el mantenimiento y los suministros los pagan los inquilinos, lo que atrae a los inversores en un momento como el actual, con los precios de la energía disparados; y las rentas que pagan suelen están ligadas a la inflación», argumenta Moreno. Por ello, «son alquileres con rentabilidades muy bajitas, pero a largo plazo y muy seguros».

Además, matiza, en ocasiones incluyen cláusulas por las que si la cadena de «súper» o hipermercados cierra algún local incluido en un contrato de «sale and leaseback», lo sustituye por otro y mantiene las condiciones del acuerdo. «Son contratos muy blindados», asume.

El tirón de ser un «servicio esencial» que no cierra

Hasta hace unos años, estas operaciones en el sector de la distribución de alimentación eran más habituales en otros mercados que en España. Pero en los últimos meses ha cambiado la tendencia, por el efecto «pandemia».

«Su carácter de servicio esencial ha resaltado la estabilidad y seguridad de sus rentas, especialmente en aquellos con buena situación geográfica y con contratos con inquilinos de elevada solvencia y reputación», afirma Pablo Fernández de Mosteyrín, «equity research analyst» de Renta 4 Banco.

Este pasado mes de septiembre, el grupo estadounidense Realty Income Corporation compró siete hipermercados de Carrefour por 93 millones de euros. Unos meses antes, Mercadona hizo un movimiento similar con la venta de 27 locales al grupo israelí MDSR Investments por más de 100 millones. Una operación que su director de inversiones y tesorería, Marco Tamarit, definió como «cambiar ladrillos por euros» para financiar el proceso de transformación de la red comercial de la compañía valenciana.

«A falta de certezas con el formato de centro comercial, los inversores siguen poniendo el foco en supermercados y ven cada vez con mejores ojos el sector de medianas superficies», asegura la consultora Savills Aguirre Newman en un informe sobre el sector de distribución en España. Es decir, hay apetito por los «súper» porque tampoco hay mucha ansiedad por comprar otro tipo de inmuebles donde no se ven tan claras las opciones de negocio.

«A pesar de que las rentabilidades del producto de supermercados están muy ligadas al activo y su ubicación, durante el primer semestre del año, las transacciones existentes evidencian una cierta contracción de ‘yields’ [rentabilidades] que puede continuar en el tiempo y en la medida que no exista un incremento del apetito inversor por el resto de segmentos retail», incide el citado informe.

Rentabilidad pequeña pero segura

«Un supermercado urbano con buenas condiciones contractuales y operador de prestigio puede alcanzar una rentabilidad cercana al 4,5%», indica Savills Aguirre Newman. Los centros comerciales, en cambio, llegan al 6%.

Pero esa rentabilidad no es homogénea. «Igual que un bono alemán rinde menos que un griego o la deuda de Carrefour tiene una menor ‘yield’ que la de Dia; igualmente, un ‘súper’ situado en una zona sin competencia le otorga un ‘status’ dominante, lo que apoya la estabilidad de sus rentas», explica Pablo Fernández de Mosteyrín. «Si además está situado en una geografía que registra crecimiento económico, consumo creciente y una demografía favorable también tendrá un menor riesgo, lo que supondrá un mayor atractivo y, como tal, menor rentabilidad», añade.

Fuera de España, cadenas como las alemanas Aldi o Lidl también han entrado en operaciones similares y, según JLL, aprovechando el interés de inversores que buscan productos sin riesgo a largo plazo, como los grandes fondos de pensiones. Eso no es nuevo, porque antes del Covid, el fondo de pensiones público francés (Erafp) compró seis tiendas del vendedor mayorista Makro.

Ahora, la pandemia ha acelerado esta tendencia. En 2020, en los 16 principales mercados europeos, las operaciones de compra de inmuebles en el sector de la distribución de alimentación alcanzaron los 6.500 millones de euros, el doble que un año antes, según los datos recopilados por Savills. El principal mercado fue Alemania, con más de 3.000 millones. Detrás, España, con operaciones por valor de 675 millones de euros.

Y la tendencia sigue. «En el tercer trimestre del año la demanda de los inversores vuelve a centrarse en carteras de supermercados», señala un informe publicado por JLL el pasado octubre. «Para los próximos meses, se esperan algunas transacciones de portfolios de supermercados de gran volumen», augura.


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