«Inversores hoteleros siguen buscando en España de modo muy activo»

Recepción de hotel

Entrevista con Albert Grau, socio de Cushman & Wakefield Spain

  • La estrategia de los fondos de inversión se centra en «wait and see»

La importancia de los operadores hoteleros locales, la variedad de modelos o la solidez de la demanda en sus numerosos destinos vacacionales son algunos de los puntos fuertes de España para los fondos y todo tipo de inversores hoteleros, según explica a Hosteltur en esta entrevista Albert Grau, socio de Cushman & Wakefield Spain.

¿Qué tipo de operaciones predominará en esta última etapa del año?

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Depende mucho de cómo vayan evolucionando los próximos meses. Todos tenemos en mente esa fecha del 30 de septiembre, que parece que se acaba el mundo, que la gente está disfrutando ahora porque cree que a partir de ese día se va a quedar en casa con todo el tema de la inflación y el incremento de gastos, pero luego vas hablando con hoteleros y las previsiones no son malas, veremos cómo va evolucionando. Lo que sí que creemos es que vamos a ver más actividad en activos independientes. Que la situación coyuntural conlleva una subida de costes, tipos de interés, más lo que llevaban arrastrando de los años anteriores de pandemia, con el desgaste de caja importante que tienen, incluso algunos que ya están con cambios generacionales. La verdad es que el verano ha ido muy bien, han subido mucho los precios y han compensado el incremento de costes, pero no sabemos si esta subida de precios va a ser sostenible en el tiempo, con lo cual es muy probable que los márgenes se empiecen a recortar un poco. Y si se empiezan a recortar, creemos que estos activos hoteleros independientes que ya estuvieron muy tocados en pandemia, si ahora les viene esto… a lo mejor vemos mayor actividad en esta tipología de activos que puedan salir al mercado.

¿Y cómo puede evolucionar el precio de los activos?

Lo que hemos visto durante la pandemia es que no había bajada de precios. Es más, en algunos casos incluso hemos visto incrementos. Actualmente, si el margen se reduce, y lo hace estando el hotel en operativa, sí que podemos empezar a ver algún ajuste de precios más real. Eso acompañado además con la subida de intereses que puede acabar afectando a las yields, que son fundamentales a la hora de valorar los activos. Por tanto, si suben un poco las yields y se reducen los márgenes, es más probable que veamos ajustes en el precio de los activos, y quizás se siga generando bastante actividad transaccional por esta situación coyuntural que estamos viviendo.

¿Solo en hoteles independientes?

Quizás seguiremos viendo algún movimiento de portafolio. Por ejemplo, el portafolio de Tryp, que en principio debería salir ahora en septiembre u octubre, que es probablemente el más importante que se pueda vender este año, aunque puede que no se cierre dentro de 2022 porque es una operación muy grande y no sabemos si lo harán en trozos o cómo lo harán. Luego algún que otro portafolio que pueda salir, como ocurrió con el de Alúa, de KKR. Aunque si son portafolios que salgan ahora en septiembre, a no ser que la operación sea muy rápida, cosa que no suele ser habitual, difícilmente se van a cerrar este año.
O son operaciones que ya están en marcha u hoteles independientes, que a veces estas transacciones sí que son más rápidas.

Y pueden generar buenas oportunidades…

Efectivamente. Hablando con inversores, observamos que los que compran están en una posición muy wait and see, que no quiere decir que no hagan operaciones estos meses que vienen, pero sí que están valorando cómo va a evolucionar el mercado, sobre todo desde el punto de vista operativo, de si los ADR y ocupaciones se van a mantener, cómo va a responder la gestión de los hoteles a este incremento de costes que están teniendo. Ver cómo está esto antes de lanzarse en operaciones, lo que significa mayor lentitud en la toma de decisiones.

¿Y ventas por parte de los propios fondos?

Los fondos que están en una posición más vendedora o que se podrían plantear sacar activos al mercado, una de dos, o hacen las operaciones muy rápidas aprovechando el impulso de valor que tenían tras la pandemia, más este verano tan espectacular que están teniendo la mayoría de hoteleros para sacarle mayor provecho al valor del activo. O, si no, creemos que si esto se alarga mucho y el mercado a nivel de demanda, a nivel operativo, cae un poco, seguramente retendrán el activo y esperarán un poco a que todo se normalice.

¿Hay diferencias en cuanto al ambiente inversor en otros mercados?

Diría que no. De hecho tenemos llamadas semanalmente con inversores internacionales y todos siguen buscando. Y en España de una manera muy activa y por muchas razones. Primero que en el mercado español sigue habiendo mucho hotel independiente, está muy atomizado, hablamos de en torno al 45% de hoteles independientes. Hoteles de mucha calidad y en ubicaciones muy buenas y los fondos más estructurados, internacionales, institucionales, etc. siguen viendo muchísimas oportunidades para entrar en España.

«El español es un un mercado muy consolidado, muy maduro, y esto les da muchísima tranquilidad a la hora de hacer inversiones aquí. Con una situación coyuntural segura, seguridad legal, etc. Partimos de esa base y en eso estamos totalmente alineados con los otros grandes mercados europeos, como puedan ser Francia, Alemania o Reino Unido»

¿Qué destinos generan el mayor interés de los fondos?

Los principales que están mirando la mayoría en urbano son Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Bilbao, San Sebastián, Valencia, etc. Y en vacacional Baleares, Costa del Sol, Canarias. Sigue habiendo mucho interés ahí y sigue habiendo producto.

¿Algo especialmente diferente de otros mercados?

Un diferencial con respecto a otros países, y para mí es muy claro, incluso con respecto a Italia, es que tenemos un mercado vacacional muy consolidado y con una oferta de producto muy interesante. El inversor cuando busca un desarrollo o una adquisición en un mercado vacacional probablemente el principal país donde mira es España. Nuestra oferta hotelera está diversificada en cuanto a destino, tenemos muchos, tanto urbanos como vacacionales que son interesantes para los principales inversores. En Francia, por ejemplo, se focalizan mucho en París, quizá un poco en Burdeos y Lyon.

Modelos de negocio y fuertes operadores locales

¿Y en cuanto a la fórmula de relación entre el fondo y el operador?

Pues otra atractivo del mercado español es que aquí siguen funcionando todos los modelos de negocio. Vas a Alemania y prácticamente el único modelo que los inversores tienen sobre la mesa es el alquiler. Te vas a Reino Unido y si quieres hacer una inversión tienes que hacerlo bajo un modelo de managment. En cambio, en España tienes todas las opciones. Sigue habiendo muchísima operación en managment, muchísima operación en alquiler, que además se está diversificando en variable, fijo, variable con un mínimo garantizado, etc. con lo cual el abanico en cuanto a modelos de inversión que puedan hacer desde el punto de vista de la relación entre el operador y el propietario es muy amplia. Y hay muy pocos mercados europeos que puedan ofrecer esta situación.

Podemos dar entrada a mucho perfil de inversor que está buscando distintos modelos de negocio en su relación con el operador.

¿Qué aportan nuestros operadores locales?

En comparación con otros mercados europeos, aquí hay un gran volumen de gestores hoteleros muy fuertes, que dan alternativa a la operación de grupos hoteleros internacionales. Esto en muchos mercados europeos no existe. Allí mayoritariamente los hoteles están gestionados por cadenas internacionales, que son las mismas que están también presentes en España, pero no existe una industria hotelera local tan potente como la que hay en España. Hay mucho fondo al que el modelo que ofrece Marriott, Hilton, Hyatt, etc. no encaja, buscan otro y aquí lo encuentran porque hay un grupo hotelero que está dispuesto a entrar bajo ese modelo. Eso hace también muy atractivo la inversión en el mercado nacional. En operaciones que hemos trabajado ese factor es fundamental. Tenemos la ventaja de que, si tú quieres un modelo de alquiler y no te lo va a ofrecer Hilton porque solo da managment, no te preocupes porque hay otro operador español muy potente y muy serio y consolidado que sí te lo ofrece. Esto te da toda la garantía del mundo para poder hacer frente a tu inversión, porque vas a tener un operador muy potente que te va a dar la rentabilidad.

¿Todo esto multiplica el atractivo?

Efectivamente. Creo que todos estos aspectos hacen de España un mercado muy interesante en el plano hotelero. Además, otro punto que en cuanto a inversión y retorno de la inversión es superinteresante es que, poco a poco, durante los últimos años, y este verano lo hemos visto de una manera espectacular, los precios de los hoteles se están poniendo a nivel europeo. Y quizás el ejemplo donde más se percibe es en destinos más de lujo como Barcelona, Madrid, Marbella, Palma o Ibiza, donde los hoteles ya están con respecto a ADR a nivel europeo o niveles internacionales. El destino se está posicionando muy bien y empezamos a valorarnos y poder subir los precios de una manera atractiva, de modo que la demanda internacional de lujo ha puesto a España en el mapa y está dispuesta a pagar por un buen producto y un buen servicio.

Las incógnitas son coyunturales pero los atractivos del mercado español son sólidos…

Sí, para mí los mencionados son atractivos fundamentales para la inversión en el sector hotelero que tiene España, y van a estar más allá de la situación coyuntural que estemos viviendo, que estamos viviendo nosotros, que está viviendo Francia, Alemania, Inglaterra, todos, es una situación muy global. Creo que España sigue estando muy bien posicionada desde el punto de vista de la inversión en hoteles. También porque es un destino que, si miras el histórico, lleva siendo el segundo país en volumen de llegadas internacionales desde los últimos diez años o más y de ingresos por turismo, con lo cual eso es un must que está ahí y los inversores lo tienen claro. Que a lo mejor hoy invierto y coyunturalmente tengo una bajada, pero sé que al final va a funcionar porque es un destino super consolidado, muy potente y que al final es muy interesante de cara a los fondos.


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