Análisis del sector retail en 2021

El sector retail o comercial es uno de los negocios inmobiliarios más variopintos en su comportamiento tras la irrupción de la crisis mundial del Covid-19, dependiendo la tipología de los activos. Mientras el hight street se mantiene estable, los centros comerciales continúan sufriendo las consecuencias de la crisis sanitaria.

Alejandro Campoy, director general Savills Aguirre Newman, resume los retos a los que se enfrentan los activos comerciales: «El retail está en plena transformación y seguirá evolucionando con el incremento de la tasa de penetración del ecommerce y los nuevos hábitos de consumo». El directivo de Savills considera que la transformación a la que se enfrentan es mucho más profunda que en otros segmentos.

Banner_frasco-suscripcion-800x250

Las consecuencias en el comportamiento de los consumidores han dejado huella en las transacciones de esta tipología de activos. Knight Frank estima que, previsiblemente, el año finalice con alrededor de 1.000 millones de euros de inversión en activos retail. A cierre del tercer trimestre, ya están confirmados 800 millones. JLL coloca el total de inversiones en retail en los 1.150 millones a cierre de año, lo que supone un 50% menos que en 2020.

En el retail postpandemia hay un claro ganador: el segmento de los supermercados acaparó inversiones por valor de 480 millones de euros, representando el 40% de la inversión total. Históricamente, los supermercados han ocupado el 5%-10% de la inversión total de esta tipología; pero, en 2020, ya supusieron el 30%.

Donde también ha habido interés ha sido en los locales comerciales a pie de calle. En este segmento, los patrimonios familiares o family offices han estado muy activos, protagonizando operaciones en el entorno de los 2 y 5 millones de euros, en capitales de provincia como San Sebastián, Bilbao o Valencia.

Una de las grandes apariciones en el mercado retail de 2021 fue RetailCo, una sociedad creada por Banco Santander para poner a la venta o alquilar 1.033 oficinas que la entidad ha cerrado. Ignacio Acha García-Noblejas, CCO de la empresa, resume: «RetailCo culmina el 2021 con unos buenos y satisfactorios resultados. En este inicio de andadura de la sociedad, cuenta con 74 activos arrendados de su portfolio de activos en gestión que suman un total de 23.475 m2, y la venta de más de 2.000 m2 repartidos en 9 activos de su cartera de inmuebles y del de su matriz, Banco Santander».

Centros comerciales

Por el contrario, los centros comerciales solo han sido protagonistas de contadas operaciones. Esta ausencia casi total de operaciones dificulta el cierre de transacciones al no tener precio de referencia, y saber el descuento tras la crisis sanitaria, como sí ha ocurrido con hoteles. Los parques de medianas sí han despertado más interés.

En centros comerciales, Onix compró el centro comercial Madrid Sur a Baupost, GreenOak y Grupo Lar; y un inversor privado adquirió el centro comercial Parque Ciudad Real por 17 millones de euros. En parques comerciales, LaSalle compró el parque comercial Las Mercedes, que suma 22.000 metros cuadrados.

Oasiz Madrid

En el caso de aperturas, la compañía francesa Compagnie de Phalsbourg inauguró, tras numerosos retrasos, su primer centro comercial en España: el complejo Oasiz Madrid, en la localidad de Torrejón de Ardoz. El complejo ha reflejado también las nuevas tendencias que llegan al retail, incorporando una oferta de ocio diferente como un beach club en plena capital y también una zona de coworking. En Vigo, también se estrenó un nuevo centro comercial: Vialia, operado por Nhood.

Jorge Sena, socio y responsable del área comercial de Knight Frank, resalta que los centros comerciales han sido los más perjudicados en las rentas.

Hasta el tercer trimestre, las rentas prime de los centros comerciales cayeron un 2,2%, respecto al año anterior. En parques de medianas, estas rentas cayeron con más fuerza, un 4,9%. Aún así, desde JLL, esperan que las rentas crezcan de media anual un 3,3% en centros comerciales.

Pablo Bernabé, gerente en AQ Acentor y director del proyecto Infinity, explica: «En 2022 debemos vivir un incremento muy sustancial en el número de visitantes y facturación de los centros comerciales. Un contexto que nos brinda oportunidades para el desarrollo de nuevos proyectos singulares, que se adelanten a las tendencias del sector. Estos activos, los Next Gen, serán los que marquen la pauta del crecimiento del retail por su concepto abierto, interactivo, de eficiencia energética y de gestión incorporando los nuevos conceptos de flagships».

Grandes operaciones

Las mayores operaciones del año en retail fueron protagonizadas por porfolios. La primera por el fondo alemán KGAL, que adquirió a Barings 10 supermercados Carrefour por 120 millones de euros. El vendedor solo tenía estos activos en su cartera desde hacia un año, que los había comprado por 73 millones, logrando una jugosa plusvalía de la operación.

shutterstock 1045741444

La segunda transacción de más calado fue protagonizada por el polémico empresario Trinitario Casanova. Su sociedad, Baraka, compró 11 naves comerciales a la empresa de muebles Conforama por 140 millones de euros. Fue una operación sale & leaseback, en la que permanecerán alquilados 30 años.

La tercera de la lista también tiene a los supermercados como protagonista. En este caso, el gigante de Juan Roig, Mercadona, vendió al fondo israelí MDSR 27 activos por 100 millones de euros.

Previsiones para 2022

JLL cree que, en 2022, se incrementará la inversión en activos comerciales un 30%, impulsado por un mayor número de transacciones de parques comerciales y una recuperación en los volúmenes de high street.

«Habrá algún centro comercial en el mercado, pero no un aluvión. El foco en supermercados continúa y las operaciones sale & leaseback siguen siendo el producto más demandado en este segmento», explica el director general de Savills.

Respecto a las rentas, Campoy cree que «es lógico esperar ajustes porque todavía no ha quedado plasmado el impacto de las renegociaciones y nuevos contratos este año».

«El gran reto que se encuentran hoy los del inversor no es disponer de liquidez para acometer estas inversiones, sino encontrar el producto adecuado. La introducción de nuevos usos como clínicas, coworking o incluso cambios de uso totales, aunque esto es más complicado, es la vía para reposicionar centros comerciales que no estén funcionando. Los parques de medianas sí están generando especial atención y esperamos movimiento en este tipo de activo», agrega.

Acha explica qué hará Retailco en 2022: «En la estrategia de la compañía a corto plazo se ha planteado seguir con esa tendencia patrimonialista y proporcionalidad entre arrendamientos y ventas, para preparar un 2022 con la consolidación en arrendamiento de, al menos, el 20% de la cartera y la puesta en valor de un número importante de los activos singulares de la sociedad sobre los que se está ya analizando alternativas, y se estudiarán nuevas ideas para su comercialización”.


Reciba las últimas noticias de la industria en su casilla:

Suscribirse ✉