De las 60 variables que analiza “El Mapa de los Centros Comerciales 2020” tal vez una de la que genera mayor preocupación por parte de los retailers, son los altos de las cuotas de administración. Más ahora, que los costos de alquiler inmobiliarios están a la baja a niveles superiores del 40%.
En la estructura jurídica de propiedad horizontal, las cuotas de administración es uno de los tres ingresos principales que tiene una copropiedad. De acuerdo con el Mapa de los Centros Comerciales, los ingresos por este concepto de los 20 principales centros comerciales en Bogotá alcanzaron unos ingresos por cuotas de administración de 129 mil millones al año, con una participación de los ingresos del 44%. El centro comercial Santafé, recibió por este concepto el año anterior $ 12.487 millones, seguido por Unicentro Bogotá, con $ 10.908 millones.
Sin embargo cuando se analiza este indicador por m2 de área comercial, se encuentra que los tres primeros centros comerciales en tener las más altas cuotas de administración son: Centro Comercial Andino con $ 27.427 mensual por cada m2 de área comercial, seguido de El Retiro con $ 26.975 y Palatino con $ 26.377.
Analizando este indicador por m2, se encuentran unas desviaciones muy altas entre las tarifas más costosas y las tarifas más bajas, que oscilan entre los $ 28.000 y $ 7.800. Esas fluctuaciones estarían determinado, que no hay homogeneidad en la estructura de costos en un sector que es muy estándar en su administración, lo cual permite suponer que planes de eficiencia operacional, le vendrían muy bien en estos momentos de dificultades.
De cara a las retailers unos altos costos de administración significan incrementar sus costos de ocupación, el cual incluye adicionalmente las rentas por arriendo, seguros, garantías, etc. En la actualidad, se están encontrado que las rentas de alquiler se han reducido notablemente, sin que los costos de administración disminuyan de la misma forma, lo cual está generando una distorsión en el mercado, entre los gastos de alquiler y los gastos de administración pues son casi iguales.
Los retailers tenían establecidos como norma, que los costos inmobiliarios se deberían situar entre el 10 y el 15% de los ingresos totales promedio.
La situación se vuelve mas critica para los centros comerciales, en la medida en que producto de la pandemia y a consecuencia de las limitaciones de aforos, la restricción de horarios, el pico y cedula más la prevención de los clientes a visitar los malls en los actuales momentos, hacen que los ingresos por parqueaderos y explotación de zonas comunes se hayan reducido también de manera importante, sin que los gastos se reduzcan de la misma manera.
Insistimos en que la actual coyuntura, tan solo permite desde el punto de vista unos drásticos procesos de eficiencia operacional con una actitud resiliente, es decir la capacidad que tiene una organización de atravesar episodios o eventos difíciles que permitan su supervivencia. Deberá aplicar las típicas acciones de contención y protección. Tiene que ver con realizar acciones defensivas, en un entorno de amenazas. Cuidar y controlar el flujo de efectivo, reducción de costos de operación a un nivel para el mínimo vital. Monitorear con lupa los costos de adquisición de cliente, revitalizar con toda la energía la retención de clientes, posponer inversiones estratégicas y sobre todo aplicar un programa de benchmarking con los demás centros comerciales a fin de identificar la mejor practica y el mejor indicador de los gastos para emprender un programa de mejoramiento.
Creemos que es el camino para navegar en estos momentos de incertidumbre. Mall & Retail los puede apoyar en este propósito, tenemos las herramientas, la información y la experiencia.
