Dolarización de las rentas, mecanismo para imprimir liquidez a fondos inmobiliarios, de acuerdo con el reciente análisis de la multinacional en bienes raíces JLL, la industria inmobiliaria colombiana se ha sofisticado en las últimas dos décadas con el capital institucional como protagonista.
Esta evolución del mercado implica beneficios, pero también trae consigo diversos desafíos para los actores, desde inversionistas hasta reguladores. En las últimas semanas, el mayor vehículo de inversión inmobiliaria del país ha estado en la mira de la opinión pública, al punto que algunos inversionistas han manifestado sentirse engañados.
Vea: https://www.america-retail.com/colombia/freelancers-gran…s-de-la-economia/
“En JLL, consideramos que esto refleja tres elementos: turbulencias en los mercados financieros globales, una brecha de educación financiera, y cambios regulatorios y desinformación.”, señaló Rodrigo Torres, Director de Research de JLL Colombia.
El agravante de esta coyuntura es que la intención de acceder a una mayor liquidez en el
mercado de capitales que está detrás de esta controversia no se materializará en un
futuro cercano. La no dolarización de las rentas corporativas plantea una limitante
estructural a la entrada del capital extranjero al sector inmobiliario colombiano.
Desde su creación en 1960 en Estados Unidos, los fideicomisos de inversión inmobiliaria,
REITS (por sus siglas en inglés), han crecido en popularidad principalmente por tres
características: ofrecen inversiones diversificadas en un portafolio de finca raíz con
perspectivas de valorización sin requerir un monto de entrada excepcionalmente alto,
reparten a sus inversionistas la mayoría de sus ganancias, y gozan de algunos beneficios
tributarios que favorecen su desempeño. A la fecha, hay más de 200 REITS en Estados
Unidos 4 y cientos en Latinoamérica.
“En Colombia existen cerca de 20 vehículos de inversión inmobiliaria bajo tres figuras:
Patrimonio Autónomo de Titularización, como es el caso del PEI, con 8,5 billones de
Activos bajo administración distribuidos en 1,1 millones de metros cuadrados, Fondos de
Capital Privado, y Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios (FICI) que superan los 5
billones en AUM y pertenecen a más de 15.000 inversionistas.”, dijo Torres.
La primera causa de la polémica reciente obedece a la suma del reajuste del mercado
inmobiliario global producto de la pandemia y el incremento en las tasas de interés a nivel
global, que impacta el costo de financiamiento, los supuestos de valoración y las
alternativas de atracción. Esta situación se hace evidente en el débil desempeño de los principales índices de fondos inmobiliarios en Estados Unidos, Brasil y México en los
últimos tres años.
A lo anterior se suma un margen de mejora en educación financiera. Si bien es cierto que
las inversiones en títulos de fondos inmobiliarios están respaldadas por un portafolio de
activos de finca raíz, estas no son equivalentes a comprar activos físicos. Su valor puede
experimentar fluctuaciones que no están necesariamente relacionadas con el valor de los
activos inmobiliarios ni el comportamiento de las rentas que generan dichas propiedades.
Esto ha ocurrido en los últimos dos años, dando lugar a la polémica mencionada
previamente, como detallamos en nuestro análisis especial.
Por otro lado, en 2021, la Superintendencia Financiera emitió la circular 006, modificando
la forma en que se valoran los FICI y el PEI. Hasta ese momento, los títulos de estos
vehículos ya eran transados en el mercado secundario a través de la Bolsa de Valores de
Colombia y se valoraban de forma similar a los activos de renta fija como los bonos,
siguiendo de cerca el valor patrimonial. Ahora, la valoración de estos títulos se determina
con una fórmula basada en oferta y demanda.
En un mercado con pocas transacciones y bajos volúmenes de negociación, esto puede tener implicaciones importantes. Es decir, una sola transacción de menos de 50 millones de pesos, que representa una proporción ínfima del valor de cualquier fondo, puede afectar a todos los inversionistas que cuenten con dichos títulos en sus portafolios.
“Este cambio que generó confusión es producto de la búsqueda por liquidez, aunque visto
en retrospectiva luce inoportuno. Por un lado, conviene a los fondos inmobiliarios ofrecer
sus títulos a un mercado amplio como la bolsa de valores para así acceder a mayores
recursos que les permitan crecer su portafolio, y con ello, seguir sofisticando la oferta
inmobiliaria del país. Por otro lado, la Superintendencia Financiera y la Bolsa de Valores
buscan dar mayor liquidez al mercado de renta variable para apoyar su estrategia de
regionalización.”, expresó Torres.
Desde una óptica más estructural, los fondos inmobiliarios colombianos están limitados a
inversionistas locales poco sofisticados y son vulnerables a cambios regulatorios porque
su acceso a capital extranjero es restringido. En particular, hay una barrera que diferencia
a Colombia de la mayoría de países de la región: la dolarización de las rentas. Entre los
principales mercados inmobiliarios de Latinoamérica, solo en Colombia y Brasil no se
pactan ni pagan en dólares las rentas de activos corporativos.
