De acuerdo a un estudio de CBRE, multinacional de bienes raíces con sede en las principales ciudades del país, denominado: “La nueva normalidad: oportunidades y tendencias del mercado inmobiliario en Colombia”, el gran generador de la reactivación económica en el país no necesariamente será el regreso a las oficinas, sino la entrada de grandes inversionistas a nuevos segmentos inmobiliarios.
“Nuestra investigación apunta a que la inversión en nuevos sectores inmobiliarios podría aumentar la circulación de recursos, la reactivación económica y la generación de empleo en nuestro país. Inversionistas nacionales y extranjeros han decidido enfocar su gestión a la estabilización de sus portafolios actuales y destinar nuevas inversiones únicamente a oportunidades como lo son los sale-leaseback (convertir activos en liquidez)”, señala Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
De acuerdo a la multinacional, se ha evidenciado un interés importante de jugadores internacionales en segmentos no tan comunes en nuestro mercado, pero sí en mercados más sofisticados, lo cual abre una ventana de oportunidad a una pronta recuperación del sector.
“Los sectores que han demostrado ser unos posibles detonadores del proceso de recuperación del sector inmobiliario y con los cuáles CBRE está comprometido a fortalecer son salud, datacenters, logística última milla y el mercado de vivienda VIS y en renta”, indica Cardona.
Sector logístico última milla
Según datos de CBRE, el comercio electrónico es un mercado que ha ido creciendo y aumentando participación año tras año, las ventas por dicho medio durante el año 2013 en Colombia fueron de USD $471 millones, a comparación de unas ventas de USD $5,207 millones en el 2019, representando un crecimiento de 1,006% en un término de seis años. Dichos indicadores vaticinaban un futuro importante para el sector, pero aún así no lograba acercarse a la realidad causada por el efecto COVID-19 y como el cambio de los hábitos de los colombianos podría repercutir en dicho canal de ventas.
“Durante los últimos meses de confinamiento a raíz de la pandemia, el comercio electrónico está representando un aumento cercano al 12% de manera semanal, cifras que son históricas para el país. Sin duda alguna, el crecimiento de este canal de ventas ha sido de gran apoyo para equilibrar las ventas del sector retail en Colombia”, señala Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
Estudios indican que para lograr la satisfacción del consumidor, y por ende una recompra en línea, la variable más importante es el tiempo de entrega. Dicha condición convierte a la cadena de suministro de última milla y su ubicación en centros urbanos una parte fundamental que podría impactar tanto el sector retail como el industrial.
“Grandes plataformas y líderes de comercio electrónico regionales y globales vienen avanzando en sus planes de expansión dentro de centros logísticos suburbanos y centros de almacenamiento en las principales ciudades del país para suplir dicha demanda. En el caso de Bogotá, el hecho de que la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial se haya postergado, abre la oportunidad para la ubicación de estos centros en lugares que a futuro puedan regirse por una nueva normativa”, indica Cardona.
Vivienda en renta y de interés social
La crisis económica generada por el Covid-19 ha incrementado el interés de los inversionistas en ingresar al mercado de vivienda en renta.
“Encontramos que como factor relevante para los inversionistas en Colombia es el hecho de que el 34% de las familias viven bajo la modalidad de arriendo en comparación con el 21% del promedio de la región”, señala Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
Desde el año 2018, los fondos inmobiliarios del país han venido estudiando el mercado de vivienda en renta o “multifamily”, modelo de negocio que ha sido muy exitoso en países como Estados Unidos, Alemania y Francia.
“Las nuevas restricciones que tienen las entidades bancarias para otorgar préstamos de vivienda, además del ambiente de incertidumbre de las familias en relación a su estabilidad laboral a causa de la crisis económica generada por la pandemia, ha acelerado el interés de los inversionistas en ingresar en este nuevo segmento”, indica Cardona.
Según el reporte de CBRE, el porcentaje de familias que han optado vivir en renta en los principales departamentos del país, la lidera actualmente Risaralda (44%), Bogotá (43.4%), Meta (43.1%), Quindío (39.8%), Cundinamarca (39.5%), Valle (37.3%) y Antioquia (36.9%).
“Este segmento inmobiliario tiene como principal característica la prestación de servicios de alta calidad y suministro de espacios operados con “ammenities” que generan una sensación de comunidad y estilo de vida. Desde todo punto de vista el “multifamily” viene a alterar el modelo de copropiedad al cual hemos estado expuestos históricamente”, concluye Cardona.
De acuerdo a la multinacional de bienes raíces, uno de los principales dinamizadores de la economía desde el punto de vista del gobierno para el sector de la construcción y la recuperación económica tiene que ver con el segmento de vivienda de interés social.
“El análisis de la distribución del inventario señala que en el 2007 el 21% del total de la oferta lo representaba la vivienda de interés social y para el 2017 este segmento alcanzó el 74% de las unidades ofertadas”, señala Jimena Rico, Research Manager de CBRE Colombia.
“A pesar del importante crecimiento en el inventario de la vivienda de interés social, el país continúa con un déficit habitacional del 25% en los centros urbanos y del 81% para el sector rural”, concluye Rico.
Data centers
El mundo en los últimos años viene enfrentando cambios en los hábitos de los hogares, formas de trabajo y manejo de la información, haciendo cada vez más relevante el uso de los centros de datos para el almacenamiento de la información digital. Dicha transformación se ha acelerado a causa del trabajo en remoto, “streaming” y la seguridad demandada al tener a los colaboradores fuera de su sitio de trabajo a causa del COVID-19. Hoy más de 4 millones de personas en Colombia trabajan desde casa a comparación del 122 mil pre-COVID. En consecuencia a dichos cambios, el mercado de los centros de datos ha tenido que adaptarse rápidamente y como resultado se ha incrementado la demanda de centros en la nube de gran escala
“En la actualidad en el país contamos con la presencia de más de 20 datacenters, sin embargo, se proyecta que el número continúe aumentando y se impulse dicho crecimiento a unos ritmos más acelerados. En el transcurso del 2019 se identificó una creciente demanda en el sector, con empresas como Amazon Web Services, Odata (Brasil) y HostDime, y algunos otros de los cuales debemos mantener estricta confidencialidad, con intención de iniciar operación en la ciudad de Bogotá y que quieren prepararse para soportar el aumento de la conectividad y la llegada del 5G al país”, señala Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
Además, agrega Cardona “Hemos notado que los servicios de streaming de video han crecido en un 40% mensualmente durante el 2020, sólo en Estados Unidos. De igual forma, el gasto en servicios en la nube alcanzó el récord de USD $31 mil millones, lo que representa un crecimiento anual del 34%”.
Sector Salud
“Sabemos que además de invertir en hospitales, centros de salud, laboratorios, entre otros, los grandes jugadores han decidido ser parte activa en el negocio de las entidades promotoras de salud y empresas de medicina prepagada. Una de las principales motivaciones para ingresar al mercado colombiano es la dinámica mensual del flujo de los recursos y a que más del 95% de la población está cubierta por el sistema y presentan una generación continua de demanda”, señala Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
Keralty, el grupo empresarial del sector salud detrás de las clínicas Colsanitas, Medisanitas y EPS Sanitas, ya cuenta con 756 camas distribuidas en 8 hospitales y 125 activos en todo el territorio nacional. El otro gigante del sector, Christus Health, una de las diez entidades más grandes del negocio en Estados Unidos, le sigue con 31 centros médicos y dos hospitales.
Por otro lado, Fresenius Medical Care y Quirónsalud, entran a jugar con seis hospitales y siete laboratorios, así como Unitedhealth Group con 572 camas en tres hospitales y el grupo peruano Auna con un centro ambulatorio, un laboratorio y una clínica de 300 camas.
“Es importante recalcar que el 73% de las empresas del sector salud en el país presentaron resultados positivos para el periodo del 2018 y se proyectan crecimientos anuales por encima del 7% hasta el 2022. Empresas como Atryz (España), Grupo Femsa (México), Dynamic Business and Medical Solutions Inc (Estados Unidos) han demostrado interés por realizar adquisiciones en el sector salud colombiano”, indica Cardona.
De acuerdo a cifras del medio especializado en negocios y finanzas a nivel mundial, Forbes, el apetito de inversión ha logrado que al país ingresen USD $1.600 millones de capital netamente extranjero destinados al sector salud en los últimos diez años y se esperaría que dicha cifra siga en aumento.
“Hemos notado importantes transacciones, en el 2019, el Grupo Auna de Perú ingresó al mercado colombiano a través de la adquisición del Grupo Empresarial Las Américas. El valor de la transacción fue de COP $561 mil millones para la compra de una clínica de 300 camas, un centro ambulatorio y un laboratorio”, finaliza Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
Centros comerciales, propiedad única
Entre las tendencias más relevantes del mercado inmobiliario se encuentra la reconfiguración de la mezcla comercial en los centros comerciales, que se ha acelerado a causa de las medidas tomadas para disminuir la propagación del virus COVID-19 y el impacto que estas han generado en el sector retail. Dichas acciones serán mucho más ágiles en los esquemas de propiedad única.
“En Alemania y Estados Unidos, por ejemplo, los centros comerciales se están convirtiendo en centros de ciudad enfocados en la socialización y no en el comercio. Una predicción clara de que las áreas de las grandes superficies se están reinventando y reenfocando hacia proyectos de vivienda, salud y educación”, afirma Jimena Rico, Research Manager de CBRE Colombia.
Dichas tendencias son una oportunidad principalmente para los centros comerciales con un único propietario, que hoy representan un 25% del mercado. “Este esquema de propiedad permite flexibilidad a la hora de tomar decisiones, realizar inversiones oportunamente, definir su mezcla comercial y modificar áreas de acuerdo a la demanda ”, señala Rico.
