Colombia: 7 tendencias que vendrán en el mercado inmobiliario de centros comerciales

Dado que en las últimas semanas hemos recibido diferentes correos y mensajes de algunos gerentes de centros comerciales, desarrolladores y directores de expansión de retailers, donde nos indagan sobre nuestra visión acerca del mercado inmobiliario en los malls, de cara a la reapertura, Mall & Retail ha realizado un análisis de los aspectos que consideramos, marcaran el futuro de este tema en las siguientes tendencias:

  • Ajuste de la curva de precios inmobiliarios. 

Sin duda, la crisis disparo los niveles de vacancia de los centros comerciales, lo cual determinó que la oferta de locales disponibles aumentara.  Se decía que antes del 20 marzo, existía una burbuja inmobiliaria y una distorsión que había ocasionado que los precios de alquiler superaran en muchos casos en ubicaciones “prime” el 35% de las ventas.  Esto traerá nuevas oportunidades para los retailers, de encontrar nuevas ubicaciones a precios más  accesibles.


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  • Cambio de fase en el ciclo inmobiliario.

El ciclo inmobiliario comercial,  invariablemente atraviesa por cuatro fases. Una primera de lanzamiento, en donde los desarrolladores lanzan los proyectos como un centro comercial. La segunda, una fase de crecimiento donde una vez aperturado el centro comercial, los activos comienzan un a valorizarse a consecuencia de la fuerza que va tomando el mall. Una tercera, llamada de Auge donde la propiedad alcanza su punto máximo de valoración, hasta llegar al último y cuarto ciclo de recesión donde los activos van perdiendo su valor. La duración de estos ciclos depende de cuatro variables exógenas como son: la dinámica competitiva de la zona, los procesos de transformación que está viviendo el sector, la inercia de la ciudad y por el último el momento macroeconómico. Sin duda, la crisis actual precipitó que los locales entraran en la fase de caída lo cual permitirá a inversionistas y/o marcas aprovechar la coyuntura para adquirir predios a muy buenos precios y los retailers a encontrar tarifas de arriendo en los mejores niveles.

  • Nuevas formas de contratación.

Una de las tendencias que se veía venir antes de la pandemia, era pasar de rentas fijas a rentas variables (por porcentaje de ventas)  que muchos centros comerciales de único propietario ya habían implementado. Esta modalidad de pago de alquiler, es la más utilizada en el mundo, por su principio fundamental de pagar más canon en los periodos de mayores ventas.

  • Nueva relación entre propietarios y arrendadores.

En los últimos 60 años, el modelo de negocios de los centros comerciales era el mismo. Un propietario que arrendaba un espacio a cambio de un canon. En la nueva realidad, en donde las medidas de distanciamiento social, disminución de aforos, horarios limitados  van a continuar (hasta tanto no haya vacuna disponibles). En ese sentido para muchos retailers el aperturar sus puntos de venta, bajo estas limitaciones les traerá una disminución de sus ventas en cerca de un 70%, lo cual obligara a relaciones con los propietarios más simétricas, con disminuciones ostensibles de los canones de arrendamientos, cuotas de administración, nuevos sistemas de pagos variable etc.

  • Nuevos usos.

La proliferación del ecommerce, lo cual privilegiará las compras de productos de conveniencia en línea, más el cierre de muchos comercios  que a consecuencia de la crisis no pudieron mantenerse generará muchos espacios disponibles en centros comerciales con muy buenas ubicaciones,  lo cual obligara a reconfigurar la estructura del tenant mix con la llegada de espacios de plataformas de distribucion logística para “pure player” del ecommerce, “Dart store” o tiendas oscuras (almacenes de operaciones  a puerta cerrada para la preparación y envío de los pedidos que llegan desde la tienda online), unidos a los servicios médicos, educativos, servicios gubernamentales entre otros formaran parte de los nuevos inquilinos de los malls.

  • Ajustes en la estrategia de expansión.

De acuerdo con Mall & Retail, a principio de año para el periodo 2020-2023 estaban planeados construirá 22 nuevos centros comerciales que generarían 793.733 m2  de comercio.  A hoy muchos de esos proyectos quedaron en Stand By, otros definitivamente no se harán y algunos que ya estaban en construcción estarán listos para la apertura en los que destacamos Nuestro Bogota, Paseo Villa del Rio, Plaza Fabricato, y Mall Plaza Cali.

Para el caso del portafolio de tiendas de los retailers, la obligación de cuidar el flujo de caja hará que aquellas tiendas que no tengan un potencial de rentabilidad, sean cerradas.

  • Uso de nuevas tecnologías para agentes inmobiliarios.

El sector inmobiliario es un mercado que mueve mucho dinero y es muy “oscuro” en términos de información. Con la llegada de la cuarta revolución aspectos como el big data, la realidad virtual hará más competitivo y sofisticado el mercado inmobiliario. Aparecerán portales que ofrecerán  información gratuita, lo que implica que una democratización de la información.

 

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