La expansión del comercio electrónico a nivel mundial ha sido vertiginosa en la última década. Si bien Latinoamérica no es la región líder en este tipo de transacciones, su acelerado desarrollo ha beneficiado al mercado nacional. Lo inesperado es que, paralelamente, la actual tendencia inmobiliaria basada en el desarrollo de proyectos mixtos también ha ido al alza, reivindicando el valor del comercio tradicional.
Uno de los grandes mitos en torno al auge del e-commerce se basa en aquella creencia popular que anunciaba una inminente decaída del comercio tradicional y para qué hablar de los locales menores o de barrio. No obstante, son precisamente estos últimos los que han tenido un giro sorpresivo y no solo han aumentado su presencia en diversos sectores de la capital, sino que se han convertido en el producto de mayor preferencia de inversionistas y desarrolladores.
Según un informe de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, se trata de aquellos locales comerciales con superficies menores a 100 m2. Su flexibilidad, facilidad de habilitación y funcionamiento los ha vuelto un producto muy atractivo para las empresas de nicho que buscan zonas estratégicas de desarrollo comercial.
Si bien es sabido que existe una diferencia de un 70% aprox. entre el crecimiento del comercio online v/s el tradicional, el cambio en el modelo de negocios no ha afectado directamente este formato. Actualmente la vacancia de locales comerciales de hasta 100 m2 alcanza un 3,5% en Santiago, 45% menos que el año anterior.
Todo se basa en el llamado “cap rate” o tasa de capitalización que entregan estos locales en comparación con otros de mayor tamaño y valor. También es un factor preponderante la plusvalía que obtienen si es que se emplazan en zonas con alto flujo peatonal, cercanas a estaciones de Metro, paraderos de la nueva red de movilidad o polos de servicios, elementos que los hacen ser un productor bastante más rentable.
“Lo anterior se explica por la escasez de locales bajo los 100 m2 de superficie, hecho que ha incrementado en un 20% sus precios de venta, alcanzando un valor de 100 UF/m2 aproximadamente, dependiendo de la comuna, zona y exposición”, afirma Alejandro Contreras, gerente del área de Locales y Oficinas de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios.
En este escenario, los precios de arriendo se han mantenido estables, con un rango que varía entre 0,7 y 1,0 UF/m2. Sin embargo, por este motivo y considerando que los precios de venta han aumentado, es necesario tener presente que, a pesar de este auge, el “cap rate” ha disminuido. Cuando en periodos anteriores se estimaba en un 8%, hoy alcanza el 6%.
PROYECCIONES
La tendencia de la zona oriente de Santiago se inclina a desarrollar proyectos mixtos, es decir, edificios con placas comerciales en su primer piso. Este tipo de desarrollos han aumentado en alrededor de un 30% en un periodo de 2 años.
Contreras sostiene que “lo anterior se debe a dos motivos: el primero es de carácter normativo, ya que, en general, los planes reguladores disponen de bajas densidades y coeficientes de constructibilidad óptimos, lo que, reflejado en un proyecto exclusivamente habitacional, haría “perder” m2 construidos. Por lo tanto, para aprovechar estos espacios, se proyectan edificios de estas características cuando la zona cuenta con potencial comercial. En segundo lugar, el aumento de la demanda para arriendo, ya sea por parte de operadores, microempresas o emprendedores del retail, requieren de este tipo de formato para maximizar la utilidad esperada”.
Cabe destacar que, los novedosos giros comerciales que han surgido en el último tiempo, principalmente aquellos relacionados con el rubro de la alimentación de personas o animales, o los de servicios específicos, han disminuido la vacancia de locales emplazados en este tipo de placas. Esto se debe, la mayoría de las veces, a que la masa crítica que ellos necesitan para su funcionamiento se encuentra en los pisos superiores, donde se desarrolla la sección habitacional.
