Análisis de Patricio Arpini, referente del mercado inmobiliario industrial y logístico. “Quedan pocos inmuebles disponibles” asegura el especialista
El primer semestre de 2022 los alquileres de naves industriales y depósitos logísticos tuvieron una fuerte demanda en toda la región, quedando muy pocos inmuebles disponibles, elevándose los valores de alquiler por metro cuadrado a niveles históricos, el precio promedio de alquiler para el mercado de inmuebles logísticos cerró el primer semestre en un promedio de 3 usd (BNA) el m2, lo que hace atraer el interés de los inversores para desarrollar este tipo de inmuebles, por la mayor rentabilidad, que sin llegar a los niveles históricos son mayores que los últimos años, y por la rápida absorción que tienen en el mercado estas propiedades. Los depósitos y naves en parques industriales lideran los pedidos y los valores, habiendo hoy una demanda alta (se buscan en total alrededor de 50.000 m2) y son pocos los espacios disponibles.
La compraventa de este tipo de inmuebles sigue baja, con los complejos escenarios de hoy, cuesta realizar una planta industrial o un galpón, hubo un incremento en la oferta de propiedades y una caída de hasta un 30-35% en dólares respecto a años anteriores a la pandemia, hoy hay mucha oferta e inmuebles a buen precio, tocando un piso, lo que genera nuevas expectativas de cara al futuro, además ya se empieza a notar también un incremento en las consultas. Siendo conscientes de la limitación de que el futuro es impredecible, veo un escenario de crecimiento de compraventas en este sector y con precios al alza en los sucesivos años. Estoy convencido de que es el piso de los precios de venta, más no van a bajar, el que tiene el dinero guardado puede tener la oportunidad hoy de comprar a buenos valores, hay mucho para elegir. Es el momento de operar e invertir.
Los parques industriales siguen desarrollándose y en este último semestre a mayor ritmo, el parque Ciudad Industria de Funes avanza con mucha fuerza, el de San Lorenzo con más de 35 empresas ya trabajando y desarrollando la segunda etapa, el Avant Alvear con más de 40.000 m2 de naves en construcción y con empresas ya operando, el Micro de Alvear también con desarrollo de una 2da etapa y con muchas empresas ya establecidas y otras construyendo en la primera etapa; otro proyecto de área industrial y logística que ampliará la capacidad del Parque Industrial de Alvear, el ALIA que está en desarrollo; el parque de Roldán ya consolidado y con grandes avances, y varios proyectos nuevos en Rosario, Alvear, Baigorria, y otras localidades de la zona.
Por otro lado vemos que empiezan a tomar mayor impulso las nuevas modalidades de negocios para este nicho de mercado debido a las necesidades de las empresas, como ser el alquiler de espacios dentro de un depósito y por tiempos cortos que no llegan al año, donde la rentabilidad para el propietario es mayor y el operador no está obligado a alquilar el total de la propiedad por 3 años, que es el mínimo legal para los contratos de locación, asumiendo el riesgo y los costos que ello significa. También vemos que la inversión inmobiliaria está saliendo de lo tradicional que es la compra de departamentos en pozo y está entrando con mayor capacidad a la construcción de galpones, ya sea para luego vender o para alquilar. Otro sistema que se está empezando a implementar es el de “Built to Suite” (BTS), donde los desarrolladores construyen la nave a medida del cliente y se la alquilan, una forma de minimizar los riesgos para la empresa que necesita operar.
También observamos que los indicadores de la producción y el trabajo vienen en crecimiento en estos últimos meses. El crecimiento del empleo en la región y en el país y el fuerte crecimiento que experimentó la economía también en ese período. El Indec reportó un aumento 6,5% del PBI en los primeros seis meses. A nivel local, el índice de facturación que elabora el Centro de Información Económica, dependiente de la Secretaría de Desarrollo Económico de la Municipalidad de Rosario, acumuló un alza de 10,5% en los primeros seis meses del año. En tanto, el Indice Sintético de Actividad Económica (Isae) que confecciona el Instituto Provincial de Estadística y Censos (Ipec) reportó un crecimiento de 5,6% en el primer semestre. La situación laboral mejoró en todo el país, con una de las tasas de desempleo más bajas de la historia, al menos desde 2003. La producción industrial subió en agosto un 4,8% interanual y un 11,1% respecto al mismo mes de 2019, según el nuevo Informe de Panorama Productivo del Centro de Estudios para la Producción (CEPXXI). El consumo de cemento alcanzó el nivel más alto para un mes de agosto desde que hay registro (2004). La producción de agosto fue la mayor para ese mes desde 2013. Se produjeron 54.057 unidades. Del Informe Productivo presentado por la Secretaría de Producción de la Municipalidad de Rosario surge que en el último año se radicaron 65 empresas nuevas en la ciudad y que actualmente se están construyendo más de 130.000 m2 de galpones. Estos y otros más son todos indicadores que vamos hacia un escenario de un mercado inmobiliario más dinámico y con mayores operaciones. Es prudente también observar otros indicadores como el IPC, CAC, CEDOL, etc. que no paran de subir y además la inestabilidad de nuestra moneda, lo que provoca mayor incertidumbre y frena bastante el proceso de desarrollo e inversión, sin olvidar la falta de financiamiento para las operaciones inmobiliarias.
Creemos que el primer semestre del año fue muy bueno en el rubro de alquileres y no así en el de compraventas, que los próximos meses, si es estabilizan las variables económicas, serán muy buenos en los dos rubros y que están dadas las condiciones para invertir en tierra y en desarrollos de depósitos logísticos y naves industriales, la demanda seguirá en aumento, más en el sector logístico.
Fuente: On 24
